אפשר לומר ברמה גבוהה של וודאות כי, מרבית עסקאות הנדל"ן המבוצעות בישראל, מבוצעות בליווי של עורך דין. ליווי זה ניתן ברמה כזאת או אחרת, בהתאם להיקף ההשקעה שמעוניין המוכר/ קונה להעמיד לטובת העניין. דנה תדמור, עו"ד מקרקעין, מסבירה מדוע קריטי לערב עורך דין בכל עסקת נדל"ן משמעותית, ומדוע חשוב שעורך הדין יהיה מעורב בתהליך בצורה יסודית ועמוקה, ולא רק יספק יעוץ נקודתי.

ההיגיון המשפטי – לא מה שחשבתם

אחד הדברים שחשוב מאוד להבין, לדבריה של עו״ד דנה תדמור הוא שמערכת המשפט אינה מתנהלת על פי ההיגיון היומיומי שרובנו פועלים על פיו. כך למשל, כאשר אתם חותמים על הסכם לרכישת דירה, ובהסכם מופיע התחייבות מסוימת של הצד השני, נראה לכם די ברור כי עצם הופעת ההתחייבות בצורה מפורשת בהסכם מעניקה לכם את ההגנה הנדרשת, אלא שכאמור, ההיגיון המשפטי אינו עובד כמו ההיגיון היומיומי שלנו, ואם ההתחייבות הזאת אינה מוגדרת כתנאי יסודי בהסכם, ייתכן שתתקשו לאכוף אותה בבוא העת.

זוהי כמובן רק דוגמא אחת לעקרונות המיושמים בעולם המשפט, ושרובם המכריע של האזרחים פשוט אינם מכירים אותם ואינם ערים להם. אחת הדוגמאות שסביבה ניתן למצוא יותר ויותר מאבקים משפטיים בעת האחרונה, היא הדוגמא של התחייבויות סותרות בפרויקטים של תמ"א 38, כפי שמסבירה עורכת דין תדמור. מצד אחד נותן היזם התחייבויות לדיירי הבניין הקיים, אך כדי לעודד את מכירת הדירות החדשות שיבנה בראש הבניין, כפי שנהוג בפרויקטים מסוג זה, עלול היזם לתת לדיירים החדשים התחייבויות סותרות. אך ורק נוכחות של עו"ד מקרקעין, המכיר את כל הטריקים ואת כל האילוצים תחתיהם פועל היזם, ידע למנוע מצב כזה ולחסוך לדיירים מאבקים משפטיים עתידיים שיכולים להתפרש על פני שנים ארוכות.

באילו שלבים של עסקת נדל"ן יש לשלב עו"ד?

כפי שמסבירה דנה תדמור, רבים עושים את הטעות של שילוב עורך דין בעסקה, רק כאשר הם מגיעים למבוי סתום או כאשר מתפתח אצלם חשש מהאופן בו מתנהלת העסקה כולה. בהיבט זה ראוי לומר שתמיד עדיף מאוחר מאשר אף פעם לא, אך ללא כל ספק, בנקודת זמן כזאת ייתכן שיהיה על עורך הדין לפעול תחת מגבלות שנוצרו לאורך תהליך העסקה, ואשר היו נחסכות לו היה מעורב מתחילת התהליך.

כך למשל, אחת הפונקציות שממלא עורך דין בעסקאות נדל"ן הוא פונקציית המשא ומתן. עורך הדין יכול לנהל למעשה את המשא ומתן מול הצד השני, ומכך מרוויח הלקוח שני דברים: א' איש מקצוע שמכיר את רזי המשא ומתן, וב' נציג שהוא לכאורה אינו מקבל ההחלטות אלא רק נציג הבעלים, מה שמעניק לו יתרון בתהליך המשא ומתן. אבל מעבר לנושא משא ומתן, ככל שתערבו את עורך הדין מוקדם יותר בתהליך, כך תוכלו להבטיח שהעסקה תגיע לסיומה בצורה המוצלחת ביותר ובתנאים הטובים ביותר עבורכם. גם אם זה כרוך בתשלום מסוים לעורך הדין, ולעיתים מדובר בתשלום שיכול להסתכם באלפי או עשרות אלפי שקלים, הרי שתשלום זה יכול להתקזז בקלות עם תנאי העסקה שתיהנו מהם, וכמובן עם הבטחון שתוכלו ליהנות ממנו סביב ביצוע העסקה.

האם חשוב שלעורך הדין תהיה התמחות מסוימת?

בכל עסקת נדל"ן שאתם מבצעים חשוב כמובן שעורך הדין המייצג אתכם יהיה עורך דין בעל התמחות בתחום המקרקעין. אבל מעבר לכך, אתם רוצים שעורך הדין יתמחה בסוג העסקה שאותה אתם מבצעים, בעיקר אם מדובר בעסקה שהיא אינה שגרתית כמו קנייה או מכירת דירה. כך למשל, ברכישת מגרש, בעסקת קומבינציה, בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ועסקאות מורכבות אחרות, בהחלט מומלץ לוודא כי עורך הדין שאתם שוכרים יהיה בעל ניסיון בתחום הספציפי וידע להציע לכם את הערך המשפטי המקצועי הנדרש לכם בכל שלב של העסקה.



מערכת ערוץ 20

מערכת ערוץ 20