ביטולי עסקאות דירות מקבלן עלו ב-41%: מה עושים אם לא יכולים להשלים את התשלום

הנתון אינו מתאר 1,821 ביטולים בחודש אחד, ולא מוכיח שמבצעי 20/80 הם הסיבה. הוא כן מצביע על עלייה במספר עסקאות הקבלן שבוטלו ונקלטו ברשות המסים. לפני שמפסיקים לשלם, צריך להבין את ההבדל בין דחיית תשלום, ביטול בהסכמה, הסדר עם רוכש חלופי והפרת חוזה – ואת ההשלכות על הכספים שכבר שולמו, מס הרכישה וערבות חוק המכר.

אצל חלק מהרוכשים, התרחיש האפשרי נראה כך: מועד התשלום הגדול על הדירה מתקרב, האישור העקרוני שניתן בעבר אינו מבטיח שהבנק יאשר כעת את מלוא הסכום, ופער המימון מתגלה רק לאחר שהחוזה כבר נחתם ושולמו כספים משמעותיים. בעסקאות שבהן מרבית התמורה נדחתה למועד המסירה, הסיכון הזה עלול להתגלות מאוחר במיוחד.

במצב כזה, השאלה אינה רק אם אפשר ״לבטל את העסקה״. השאלה החשובה יותר היא באיזה מסלול יוצאים מהחוזה, כמה מהכסף ששולם עלול להישאר אצל הקבלן, האם ניתן לקבל בחזרה את מס הרכישה ומה קורה לערבות חוק המכר.

התשובה אינה אחידה. ברכישת דירה מקבלן אין זכות ביטול כללית בתוך 14 יום, וערבות חוק המכר אינה ביטוח מפני קושי של הרוכש להשלים את התשלום. עם זאת, הפסקת תשלום חד-צדדית אינה האפשרות היחידה: לעיתים ניתן להגיע לפריסה חדשה, לביטול מוסכם או להסדר עם רוכש חלופי – אם פועלים לפני שנוצרת הפרה.

לפני הכול: העלייה של 41% אינה זינוק חודשי

לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי ליוני 2026, נכון לנקודת הבדיקה באוגוסט 2026 נקלטו ברשות המסים 1,821 ביטולים של עסקאות לרכישת דירות חדשות מקבלנים בשוק החופשי, שנחתמו בשנים 2023–2025.

בינואר 2026 עמד אותו מלאי מצטבר על 1,294 ביטולים. כלומר, מספר העסקאות שביטולן היה ידוע לרשות עלה בכ-41% בין שתי נקודות המדידה.

אין פירוש הדבר ש-1,821 עסקאות בוטלו במהלך אוגוסט. חלק מהגידול עשוי לנבוע מביטולים שנעשו קודם לכן ונקלטו מאוחר יותר, והאוצר עצמו מציין שלא בהכרח כל הביטולים כבר דווחו. לכן גם הנתון העדכני עשוי להשתנות.

הפילוח לפי שנת חתימת החוזה מראה כי עד אוגוסט נקלטו:

• 825 ביטולים של עסקאות שנחתמו ב-2023;
• 738 ביטולים של עסקאות מ-2024;
• 258 ביטולים של עסקאות מ-2025.

שיעור הביטולים מתוך העסקאות שנחתמו ב-2023 הגיע ל-4.3%, ובחוזי 2024 הוא הגיע ל-2.3%. לשם השוואה, בעסקאות שנחתמו ב-2021 עמד השיעור על כחצי אחוז.

אזור מיסוי מקרקעין באר שבע הוביל במספר הביטולים עם 475, ואחריו אזורי רחובות, מרכז, ירושלים וחיפה. אלה אזורי מיסוי רשמיים, ולא בהכרח חופפים לחלוקה המקובלת למחוזות או לכינויים כמו ״הנגב״ ו״השפלה״.

האם מבצעי 20/80 גרמו לביטולים?

אין כיום נתון רשמי שמאפשר לקבוע זאת.

סקירת האוצר אינה מפרטת אילו מהעסקאות שבוטלו נחתמו במבנה תשלומים של 20/80, 10/90 או במסגרת הלוואת בולט או בלון. היא גם אינה מפרטת מדוע כל עסקה בוטלה: קושי לקבל משכנתה, שינוי אישי, הפרת קבלן, הסכמה מסחרית או סיבה אחרת.

הדוח כן מציין כי היקף העסקאות בשנת 2024 הושפע, בין היתר, ממבצעי המימון של הקבלנים. זו אינדיקציה לכך שחלק מהחוזים נחתמו בתקופה שבה דחיית תשלומים הייתה נפוצה, אך לא הוכחה לכך שהמבצעים הם שגרמו לביטולים.

גם בנק ישראל הזהיר מפני הסיכונים במבצעי המימון, משום שהם עלולים לעודד רכישה בידי מי שקיימת אי-ודאות לגבי יכולתו להשלים את העסקה. בעקבות זאת הוגבל היקף הלוואות הבולט והבלון בסבסוד קבלן, והוחמר הטיפול הבנקאי בפרויקטים שבהם שיעור גבוה של חוזים דוחה חלק משמעותי מהמחיר למועד המסירה.

עם זאת, המגבלות חלות על הבנקים ועל מימון הפרויקטים. הן אינן מעניקות לרוכש שכבר חתם זכות חדשה לבטל את החוזה, ואינן משחררות אותו מהתחייבויותיו.

אין מסלול אחד שנקרא ״ביטול עסקה״

רוכש שאינו יכול לשלם את היתרה צריך להבחין בין כמה מצבים שונים. כולם עשויים להסתיים בכך שהוא לא יקבל את הדירה, אבל ההשלכות המשפטיות והכספיות שלהם שונות מאוד.

מסלול	מה נדרש	מה עשוי לקרות לכסף ולמס	הסיכון המרכזי
שינוי לוח התשלומים	הסכמה מפורשת של הקבלן	העסקה נמשכת; אין החזר מס; הכסף נשאר בפרויקט	ריבית, הצמדה או דחייה שאינה פותרת את הקושי
ביטול בהסכמה	הסכם ביטול חתום	ההחזר נקבע בהסכם; ניתן לבקש ביטול שומת מס	הקבלן רשאי להתנות את הסכמתו בתשלום
הכנסת רוכש חלופי	בדרך כלל אישור הקבלן והבנק המלווה	הכספים מוסדרים בין שלושת הצדדים	המהלך עלול להיחשב עסקה נוספת לצורכי מס
המחאת או מכירת הזכויות	תלויה בחוזה ובמבנה העסקה	התמורה מגיעה מהרוכש החדש, לא בהכרח מהקבלן	מגבלות חוזיות, מימון ומיסוי
הפסקת תשלום והפרת החוזה	אינה דורשת הסכמה	הקבלן עשוי לבטל, לקזז ולתבוע פיצוי	המסלול המסוכן ביותר לרוכש
ביטול בשל הפרת הקבלן	נדרשת עילת ביטול מבוססת	עשויה לקום זכות להשבה ולפיצוי	מחלוקת בשאלה אם ההפרה אכן מצדיקה ביטול

הבחירה אינה נעשית לפי שם המסלול בלבד. צריך לבדוק את החוזה, מצב הבנייה, לוח התשלומים, מקור המימון, הסכומים שכבר שולמו והאם הדירה ניתנת למכירה מחדש.

האפשרות הראשונה שצריך לבדוק: שינוי לוח התשלומים

כאשר הבעיה זמנית – למשל מכירת דירה קיימת שמתעכבת, קבלת כספים שטרם הושלמה או פער קצר במימון – ייתכן שהמסלול הזול ביותר יהיה שינוי לוח התשלומים.

הקבלן אינו חייב להסכים. אם הוא מסכים, יש לעגן בכתב:

• מהו המועד החדש לתשלום;
• האם תחול ריבית או הצמדה;
• האם הדחייה משנה את מועד המסירה;
• האם היא נחשבת ויתור על טענה כלשהי;
• מה קורה אם גם במועד החדש לא ניתן לשלם.

הבטחה טלפונית של נציג מכירות אינה מספיקה. שינוי בחוזה לרכישת דירה צריך להיות מפורט, חתום וברור, במיוחד כאשר אי-עמידה בתשלום עלולה להיחשב הפרה יסודית.

ביטול בהסכמה: לא זכות, אלא משא ומתן

אין בישראל זכות חרטה כללית שמאפשרת לרוכש לבטל חוזה מלא לרכישת דירה מקבלן רק משום שהתחרט או משום שהבנק לא אישר את המשכנתה שתכנן.

הקבלן רשאי לעמוד על קיום החוזה, אלא אם מתקיימת עילת ביטול אחרת. עם זאת, קבלנים עשויים להסכים לביטול כאשר הם מעריכים שיוכלו למכור את הדירה לאחר, כאשר קיים רוכש חלופי או כאשר הסדר מוסכם עדיף להם על הליך משפטי.

בהסכם הביטול צריך לקבוע במפורש:

• כמה מהכסף ששולם יוחזר;
• איזה סכום יישאר אצל הקבלן ומדוע;
• מתי יבוצע ההחזר;
• כיצד יבוטלו או יוחזרו הבטוחות;
• האם הקבלן מתחייב לשתף פעולה בביטול שומות המס;
• האם הצדדים מוותרים על תביעות נוספות;
• מה קורה אם ההחזר אינו מועבר בזמן.

אין ״מחירון ביטול״ אחיד, ואין בסיס לקביעה שלפיה הקנס הוא תמיד 10% ממחיר הדירה.

כמה הקבלן יכול לדרוש?

חוזים רבים כוללים סעיף של פיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית. משמעותו היא שהצדדים קבעו מראש סכום או שיעור פיצוי, בלי שהקבלן יצטרך להוכיח כל רכיב נזק בנפרד.

אבל עצם הופעת הסכום בחוזה אינה סוף הבדיקה.

לפי חוק החוזים, בית המשפט רשאי להפחית פיצוי מוסכם כאשר אין יחס סביר בינו לבין הנזק שאפשר היה לצפות בעת החתימה. במקביל, כאשר הקבלן דורש פיצוי לפי נזקיו בפועל, מוטלת עליו חובה לפעול להקטנת הנזק.

אם הדירה נמכרה במהירות לרוכש אחר ובמחיר גבוה יותר, הדבר עשוי להיות רלוונטי לשאלת הנזק בפועל ולמשא ומתן. הוא אינו מבטל בהכרח סעיף פיצוי מוסכם, אבל גם אינו מאפשר לקבלן להיפרע פעמיים על אותו נזק.

לכן צריך לברר מה בדיוק הקבלן דורש:

1. פיצוי מוסכם לפי החוזה;
2. החזר של הוצאות מסוימות;
3. ריבית פיגורים;
4. פיצוי על ירידת מחיר או עיכוב במכירה;
5. שילוב בין כמה רכיבים.

דרישה להשאיר אצל הקבלן את כל המקדמה אינה הופכת אוטומטית למוצדקת רק מפני שהכסף כבר נמצא בידיו. יש לבדוק את מנגנון הביטול, סעיף הקיזוז והיחס בין הסכום לנזק הנטען. חוק החוזים מאפשר אכיפה, ביטול ופיצויים, אך גם מכפיף פיצוי מוסכם לביקורת שיפוטית.

הכנסת רוכש חלופי אינה תמיד ״ביטול״

אפשרות נוספת היא לאתר אדם אחר שייכנס לעסקה. בפועל, ניתן לבנות את המהלך בכמה דרכים:

• ביטול החוזה המקורי וחתימת חוזה חדש עם הקבלן;
• הסכם משולש בין הקבלן, הרוכש המקורי והרוכש החדש;
• המחאת הזכויות וההתחייבויות;
• מכירת הזכות החוזית לרוכש אחר.

ההבדל אינו טכני. הוא עשוי להשפיע על מס הרכישה, על מס שבח, על זהות בעל הערבות ועל התנאים של הבנק המלווה.

גם אם הדין מאפשר עקרונית המחאה של זכות, חוזה הרכישה עשוי להגביל אותה או להתנות אותה באישור הקבלן. בנוסף, העברת הזכות לקבלת הדירה אינה בהכרח מעבירה אוטומטית את כל חובות הרוכש המקורי.

לכן אין לפרסם מודעה ולחתום על הסכם עם רוכש חלופי לפני שבודקים את חוזה המכר, את עמדת הקבלן ואת השלכות המס.

מה קורה למס הרכישה כשמבטלים?

ביטול החוזה מול הקבלן אינו מבטל מעצמו את שומת מס הרכישה.

לאחר ביטול אמיתי של העסקה ניתן להגיש לרשות המסים תצהיר על ביטול עסקת מקרקעין בטופס 6130. הטופס מיועד למוכר ולרוכש שדיווחו על העסקה ולאחר מכן ביטלו אותה.

רשות המסים בוחנת אם הצדדים החזירו את המצב לקדמותו או שמדובר למעשה במכירה חוזרת. בין היתר עשויים להיבדק:

• האם קיים הסכם ביטול אמיתי;
• האם הכספים הושבו;
• כמה זמן חלף;
• האם הרוכש כבר קיבל חזקה או זכויות משמעותיות;
• האם נכנס צד שלישי לעסקה;
• האם המהלך נועד רק להשיג תוצאת מס.

כאשר רוכש חדש נכנס במקום הרוכש המקורי, אין להניח שהמהלך יוכר אוטומטית כביטול. ייתכן שהוא יסווג כעסקה נוספת וייצור חבות מס חדשה.

גם כאשר הקבלן והרוכש חתמו על הסכם ביטול, החזר מס הרכישה אינו מיידי ואינו מובטח עד שרשות המסים מכירה בביטול. אם קיימת מחלוקת והקבלן מסרב לשתף פעולה, ייתכן שיהיה צורך בהכרעה משפטית.

ערבות חוק המכר אינה ביטוח ביטול

זהו החלק המבלבל ביותר עבור רוכשים.

כאשר רוכש משלם יותר מ-7% ממחיר הדירה, חוק המכר מחייב את המוכר להבטיח את הכספים באחת הדרכים הקבועות בחוק. בפרויקטים בליווי בנקאי, הביטחון הנפוץ הוא ערבות בנקאית.

אבל מטרת הערבות היא להגן על כספי הרוכש כאשר הקבלן אינו מסוגל למסור את הדירה בנסיבות שנקבעו בחוק – למשל בשל פירוק, כינוס נכסים או מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה.

הערבות אינה נועדה למצב שבו הקבלן מסוגל לבנות ולמסור, אך הרוכש אינו מסוגל להשלים את התשלום. נוסח החוק קובע במפורש כי ביטול חוזה המכר כשלעצמו אינו נחשב מניעה מוחלטת למסירת הדירה.

לכן רוכש ששילם 500 אלף שקל וקיבל ערבות על הסכום אינו יכול לפנות לבנק ולדרוש את הכסף בחזרה רק משום שהמשכנתה לא אושרה.

בביטול מוסכם, ההשבה צריכה להיות מוסדרת מול הקבלן, חשבון הליווי והבנק המלווה. את ביטול הערבות או החזרתה יש לתאם כחלק ממנגנון ההשבה המתועד – ולא לחתום על ויתור או למסור את הערבות לפני שנקבע כיצד ומתי הכספים יוחזרו. ניתן לעיין בנוסח חוק המכר המגן על כספי רוכשי הדירות.

דוגמה: שולמו 500 אלף שקל, והבנק לא מאשר את היתרה

נניח – לצורך המחשה בלבד – שנרכשה דירה במחיר 2.5 מיליון שקל במבנה של 20/80.

הרוכש שילם 500 אלף שקל בחתימה, ועליו להעביר 2 מיליון שקל לקראת המסירה. בשלב הזה מתברר שהבנק אינו מאשר את סכום המשכנתה הנדרש.

במצב כזה:

• ערבות חוק המכר על 500 אלף שקל אינה מקנה החזר אוטומטי;
• הקבלן אינו חייב לבטל את החוזה;
• הפיצוי האפשרי תלוי בסעיפי החוזה ובמה שיוסכם או ייפסק;
• החזר מס הרכישה דורש הליך נפרד מול רשות המסים;
• הכנסת רוכש חלופי עשויה להיות פתרון, אבל מחייבת בדיקה חוזית ומיסויית;
• הפסקת תשלום ללא הסדרה עלולה להפוך את הרוכש למפר ולייקר את היציאה.

המספר החשוב אינו רק 500 אלף השקלים שכבר שולמו. צריך לחשב גם ריבית והצמדה, מס רכישה, שכר טרחה, הוצאות מימון, פיצוי אפשרי ועלות של חלופה אחרת.

מה לעשות לפני שמגיע מועד התשלום

1. להוציא את החוזה ואת כל הנספחים

חפשו שלושה סעיפים: מועדי התשלום ותקופת הארכה, הגדרת הפרה יסודית ופיצוי מוסכם, והגבלות על המחאת זכויות או הכנסת רוכש חלופי.

2. לקבל מהבנק תשובה עדכנית

אישור עקרוני ישן אינו התחייבות להעמיד משכנתה בסכום שתוכנן. בקשו בדיקה עדכנית הכוללת הכנסות, התחייבויות, שיעור מימון, החזר חודשי והערכת שמאי.

אם הבנק מסרב, בקשו להבין מהו החסם: הכנסה, יחס החזר, שווי הנכס, הון עצמי, דירוג אשראי או בעיה במסמכי הפרויקט.

3. לחשב את הפער האמיתי

אל תסתפקו במשפט ״חסרים לנו 200 אלף שקל״. חשבו גם את העלויות הנלוות ואת ההחזר החודשי לאחר השלמת המימון.

פתרון אשראי קצר ויקר עלול לדחות את המשבר בלי לפתור אותו.

4. לפנות לקבלן לפני ההפרה

הפנייה צריכה להיות בכתב ולכלול בקשה ברורה: דחיית תשלום, פריסה, ביטול מוסכם או אישור לרוכש חלופי.

ככל שפונים מוקדם יותר, קל יותר לנהל משא ומתן לפני שהקבלן שולח התראת הפרה ודורש פיצויים.

5. לבקש הצעה מספרית בכתב

אם הקבלן מסכים לבחון ביטול, בקשו פירוט של:

• הסכום שיוחזר;
• הסכום שיקוזז;
• הבסיס לכל קיזוז;
• מועד ההחזר;
• הטיפול במס הרכישה;
• הטיפול בערבות;
• הוויתורים שיידרשו מהצדדים.

6. לבדוק את המס בנפרד

אל תניחו שהסכם הביטול מבטל אוטומטית את מס הרכישה. יש לוודא שהקבלן מתחייב לחתום על המסמכים הנדרשים ושמבנה המהלך אינו יוצר עסקה נוספת.

7. לבדוק כיצד הכסף יוחזר

בפרויקט בליווי בנקאי יש לברר אם ההחזר יבוצע דרך חשבון הליווי ומה נדרש מהבנק המלווה לצורך ביטול הערבות והוצאת הרוכש מהפרויקט.

8. לא לחתום על הסכם ביטול בלי בדיקה פרטנית

הסכם כזה עשוי לכלול ויתור על תביעות, אישור לקיזוז סכומים, התחייבויות מס והחזרת ערבויות. לאחר החתימה יהיה קשה יותר לטעון שלא הובנו ההשלכות.

שאלות ותשובות

האם אפשר לבטל חוזה לרכישת דירה מקבלן?

לא קיימת זכות ביטול כללית רק משום שהרוכש התחרט או מתקשה במימון. ניתן לבטל בהסכמת הקבלן, מכוח עילה משפטית מתאימה או בהתאם למנגנון שנקבע בחוזה.

כמה עולה לבטל עסקת 20/80?

אין סכום קבוע. העלות תלויה בחוזה, בכספים ששולמו, בפיצוי המוסכם, בשלב הפרויקט, ביכולת למכור את הדירה מחדש ובהסכם שאליו מגיעים עם הקבלן.

האם הקבלן יכול לקחת את כל המקדמה?

לא באופן אוטומטי. עליו לבסס את הקיזוז או הפיצוי על החוזה והדין. בית המשפט יכול להפחית פיצוי מוסכם בלתי מידתי, ואין זכאות לכפל פיצוי בגין אותו נזק.

האם סירוב של הבנק למשכנתה מאפשר לבטל?

בדרך כלל לא. אישור המשכנתה הוא באחריות הרוכש, אלא אם חוזה הרכישה כולל תנאי מפורש הקושר את תוקף העסקה לקבלת המימון.

האם אפשר לקבל בחזרה את מס הרכישה?

אפשר לבקש ביטול של השומה כאשר העסקה בוטלה באמת, אך נדרש הליך מול רשות המסים. ההחזר אינו אוטומטי רק בשל חתימה על הסכם ביטול.

האם ערבות חוק המכר מחזירה את הכסף?

לא כאשר הקושי הוא של הרוכש להשלים את התשלום. הערבות נועדה להגן מפני כשל של המוכר או מניעה למסור את הדירה בנסיבות הקבועות בחוק.

האם אפשר להעביר את הדירה לרוכש אחר לפני המסירה?

לעיתים כן, אך הדבר תלוי בחוזה, בהסכמת הקבלן, בבנק המלווה ובהשלכות המס. אין לבצע העברה פרטית בלי לבדוק כיצד היא מסווגת ומה קורה לערבות ולתשלומים.

המסלול הגרוע ביותר הוא לחכות שהתשלום יחזור

נתוני האוצר אינם מוכיחים שאלפי רוכשים קרסו תחת עסקאות 20/80, אבל הם כן מראים שביטול עסקאות קבלן הפך לתופעה רחבה יותר מכפי שהייתה בעבר.

עבור רוכש שנמצא לפני תשלום גדול, המספר הארצי פחות חשוב מהתאריך שמופיע בחוזה שלו. ברגע שנוצרת הפרה, הקבלן מקבל כלים חוזיים ומשפטיים שלא היו לו קודם, ומרחב המשא ומתן של הרוכש עלול להצטמצם.

לכן הפעולה הנכונה אינה להפסיק לשלם ולקוות שהערבות תחזיר את הכסף. צריך לבדוק את המימון מחדש, לפנות לקבלן לפני מועד ההפרה, להשוות בין דרכי היציאה ולהפריד בין שלושה הליכים שונים: סיום החוזה, השבת הכספים וביטול שומות המס.

---

הבהרה: המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. ההשלכות משתנות לפי נוסח החוזה, מצב הפרויקט, אופן המימון, הסכומים ששולמו ונסיבות הביטול. לפני שינוי תשלומים, המחאת זכויות או חתימה על הסכם ביטול יש לקבל בדיקה פרטנית מאנשי המקצוע המתאימים.