היטל השבחה | עכשיו 14 https://www.20il.co.il/tag/היטל-השבחה/ ערוץ החדשות של ישראל Mon, 17 Jun 2019 12:48:36 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.2.4 https://www.now14.co.il/wp-content/uploads/2021/11/cropped-????-?????????-32x32.png היטל השבחה | עכשיו 14 https://www.20il.co.il/tag/היטל-השבחה/ 32 32 חריגות בנייה – כל מה שצריך לדעת? https://www.now14.co.il/%d7%97%d7%a8%d7%99%d7%92%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%94/ https://www.now14.co.il/%d7%97%d7%a8%d7%99%d7%92%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%94/#respond Mon, 17 Jun 2019 12:48:36 +0000 https://www.now14.co.il/%d7%97%d7%a8%d7%99%d7%92%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%94/ חריגת בנייה היא הפרה על חוק התכנון והבנייה והיא עלולה לגרור אחריה הגשת כתב אישום פלילי והעמדה לדין. לאחרונה אישרה הכנסת תקנות חדשות אשר מאפשרות הטלת קנסות מנהליים על מפרי החוק.

The post חריגות בנייה – כל מה שצריך לדעת? appeared first on עכשיו 14.

]]>
יואב בהט, הון

סוגים של חריגות בנייה קיימות

רוב חריגות הבנייה הן תוספות והרחבות שנעשות ללא קבלת אישור או שהן חורגות מהאישור שניתן להן. גם סגירת חללים, הוספת תקרות או חלוקת גובה של חלל, בניית מחסנים, קירוי של פרגולה ועוד.

סוג נוסף של חריגות בניה מתייחס בחריגה מגבולות המגרש, חריגה בגובה המבנה, חריגה מאחוזי הבנייה המותרים, שינוי ייעוד של שטחים ללא היתר ועוד. אלו חריגות אשר מבוצעות בדרך כלל בשלב הבנייה והן נחשבות לחמורות במיוחד.

ישנן חריגות בניה שנחשבות קלות כמו סגירת מרפסת, שינוי סוג מדרגות, בניית גדר, התקנת מזגנים, הפעלת עסק במקום שאין לו היתר לכך וכו'. לעתים קרובות ניתן להכשיר חריגות קלות בדיעבד ועל כך נרחיב בהמשך.

סוג נוסף של חריגות הוא שימוש בנכס באופן המפר את ההיתר שניתן לו. הכוונה היא לפיצול דיר על מנת ליצור ממנה מספר דירות להשכרה, הפעלת גן ילדים בבניין משותף ללא היתר, הפיכת שטח שירות לשטח עיקרי וכו'.

בדיקה מראש

בדיקה מוקדמת של המצב התכנוני, יכולה לחסוך הרבה מאד כאב ראש ועוגמת נפש מאוחר יותר. כדאי להזמין איש מקצוע כמו מהנדס או אדריכל על מנת שיחווה את דעתו המקצועית וידריך אם ואיך  ניתן להתחיל את הבניה.

לאחרונה נוספו תיקונים לחוק התכנון והבניה אשר מקלים ומזרזים את תהליך קבלת האישורים. לפי תיקונים לא כל שינוי קטן מחייב היתר ולסגירת מרפסת והוספת מעלית קיים מסלול מהיר.

היתר בדיעבד

בניה ללא היתר עלולה לגרור אחריה צו הריסה מנהלי ואפילו כתב אישום פלילי. אבל, במקרים רבים, ניתן להגיש את הבקשה להיתר גם לאחר ביצוע חריגת הבניה. הוועדה המקומית יכולה להוציא היתר לשימוש חורג מתוכנית הניתן בדרך לזמן מוגבל של כשנה. היא יכולה גם לתת היתר לשימוש חורג מהיתר קבוע אשר אינו מוגבל בזמן בדרך כלל ויכול להיות שהמגיש יידרש לבצע שינויים בנכס.

הגשת הבקשה להיתר בניה, תוצג ברוב המקרים בתור תסריט להיתר ויהיו בה פרוט זכויות הנכס ובעליו, וכן את אחוזי הבניה המותרים בו וחישוב שטחי הבניה הקיימים בנכס, שרטוט של החריגה שעבורה מבקשים את ההיתר וכו'. לוועדה ישנה האפשרות לבקש אישורים נוספים למשל מרשות מקרקעי ישראל, פיקוד העורף, חברת החשמל וכו'.

כמו כן, צריך להוכיח כי חריגת הבניה לא מפריעה לשכנים.

האכיפה והעונשים על חריגות בניה

כאמור, חריגות בניה עדיין נחשבות עבירה פלילית ועבירה עליהן עלולה להוביל לכתב אישום והעמדה לדין פלילי. משנת 2018, קיימת חלוקה למספר קטגוריות של עבירות: עבירות בנייה ועבירות שימוש חורג, עבירות הנעשות באדמות מוגנות כמו שמורות טבע וכן עבירות הקשורות לגודל הנכס. עבירות קטנות של עד 25 מ"ר אינן כלולות בתקנות החדשות ועבירות בנכסים למגורים יהיו נמוכים ב-50% מהקנסות שיושתו על עבירות למטרות מסחריות.

חברות ייקנסו בכנס כפול מאנשים פרטיים. על פי התקנות קנס של 25 אלף שקל יוטל על עבירות בשטח של עד 25 מ"ר, 50 אלף שקל על עבירות של בין 25 ל-50 מ"ר, על עבירות בשטח של 75 עד 100 מ"ר יוטל קנס בגובה של 200 אלף שקל ועל עבירות של מעל ל-100 מ"ר הקנס יהיה 300 אלף שקל. על חברות יוטל כפל קנס כך שהוא יכול להגיע במקרים חמורים עד ל-600 אלף שקל.

כאשר קונים דירה מקבלן, חשוב מאד לבדוק האם הבניה נעשתה לפי ההיתר ושהקבלן לא ביצע חריגות בניה.

בדיקה כזאת צריך לעשות גם כשקונים יד שנייה.

היטל השבחה על חריגות בניה

אם חריגת הבניה שעליה ניתן היתר העלתה את שווי הנכס, ייתכן מאד שהעירייה תדרוש היטל השבחה. גובה ההיטל נקבע על ידי הערכת שמאי אשר קובע בכמה עלה ערך הנכס. היטל ההשבחה הוא בגובה 50% מערך ההשבחה. זאת אומרת, אם בעקבות סגירת מרפסת נוסף חדר לבית, וכתוצאה מכך עלה ששווי הדירה ב-200 אלף שקלה, ייתכן שמקבל ההיתר יקבל דרישה לתשלום היטל השבחה בגובה של 100 אלף שקל.

אם כן, חריגות בניה עלולות לסבך את בעל הנכס בנקיטת הליכים לא פשוטים ובתשלום קנסות לא מבוטלים. ההמלצה שלנו היא לעשות דברים בדרך המלך. אם אתם מתכננים שיפוץ המערב שינוי כלשהו בנכס, הזמינו מומחה שיסייע לכם לבדוק האם מדובר בחריגת בניה ובמידה שכן, ידריך אתכם אם וכיצד ניתן להכשיר אותה.

מדריכים קשורים:

עסקאות אחרונות בדירות – ככה תדעו מה מחיר הדירה שלכם?

מחירי הדירות – לאן?

The post חריגות בנייה – כל מה שצריך לדעת? appeared first on עכשיו 14.

]]>
https://www.now14.co.il/%d7%97%d7%a8%d7%99%d7%92%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%94/feed/ 0
מה הקשר בין עסקת נדל"ן למס מקרקעין? https://www.now14.co.il/%d7%9e%d7%a1-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f-%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f/ https://www.now14.co.il/%d7%9e%d7%a1-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f-%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f/#respond Thu, 06 Jun 2019 12:15:41 +0000 https://www.now14.co.il/%d7%9e%d7%a1-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f-%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f/ מי שלא בקיא בתחום, עשוי לחשוב שעסקת נדל"ן עשויה להסתכם בהעברת כסף עבור הנכס הרצוי, אך חשוב להבין שלצד התשלום עבור הנכס, ישנן הוצאות נוספות ואם נדייק, נציין שקיימים לא מעט מיסים שמהווים חלק מהמשוואה - לטוב ולרע. אי לכך טרם מבצעים עסקת מקרקעין, רצוי ליישר קו בכול הנוגע לסוגי המיסים, ולו בכדי לקבל החלטה כמה שיותר מושכלת וכלכלית.

The post מה הקשר בין עסקת נדל"ן למס מקרקעין? appeared first on עכשיו 14.

]]>
מיסוי מקרקעין

מס מקרקעין מוכר גם כמיסוי מקרקעין והוא יכול להתגלם כהיטל השבחה, כמס שבח מקרקעין וכמס רכישה, מיסים שעשויים להיתפס כשווי ערך, למרות שכל מס מופנה לנישה אחרת מתנאי העסקה. 

כדוגמה לכך נבהיר שאת חלקם יש לשלם במעמד העסקה ואת חלקם יש לשלם רק בעת מימוש ההטבה, ופה נעצור לבחון במה דברים אמורים – הן מבחינת ההבדלים והן מבחינת ההשלכות השונות.

היטל השבחה

היטל השבחה מהווה תשלום שנגזר בעקבות עליית ערך הנכס. התשלום מועבר לוועדה המקומית שהובילה לעליית הערך, וזאת בשל אחד משלושת התרחישים הבאים: אישור הקלה (מתן אישור לסטות מתוכנית מקורית, כל עוד הסטייה אינה מהותית), אישור תוכנית בניין עיר ואישור שימוש חורג (שימוש שחורג מהמטרה המוגדרת).

עוד נציין שגובה ההיטל מהווה כמחצית מסך עליית ערך השווי (נקבע באמצעות שמאי שמעמידה הרשות המקומית) ויש לשלם היטל השבחה אך ורק ביום שבו הזכויות על הקרקע ממומשות.

מס שבח מקרקעין

מדובר במס ייחודי שמיוחס לרווח שמופק בגין מכירת הזכויות במקרקעין ובגין הרווח שמופק מהזכויות שהולכות יד ביד עם חבירה לאיגוד המקרקעין. חוק זה אינו שווה ערך לפקודת מס, למרות שבפועל לא קיים הבדל משמעותי. בנוסף, החוק תקף עבור נכסי מקרקעין שמצויים בשטחים והוא מתבטל כאשר מדובר במכירה של דירת מגורים שיושבת בשטח ישראל.

מס רכישה

כל אדם שרכש מקרקעין בגבולות מדינת ישראל מחויב לשלם מס רכישה למס הכנסה, וזאת בהתאם למדרגות השונות שנוטות להתעדכן מדי שנה (16.1), אך בעיקרון המס נע בין 0 ל 5 %. מבקשים להבין בהתאם למה נעות המדרגות?

ובכן בין היתר ישנה חשיבות לעובדה הבאה: האם מדובר ברכישה של דירה ראשונה או שנייה. מה עוד? מס רכישה יש לשלם בתוך 50 יום מהמועד שבו נחתם הסכם הרכישה.

ייעוץ מקצועי לגבי פטור ממיסים

חשוב לציין שלצד העובדה שחובה לשלם מיסים, גם לא פעם אנשים ראויים לקבל פטור, וזאת כי אותם אנשים נמצאו כזכאים. אי לכך הכרחי להתייעץ עם עו"ד שבקיא בתחום. שנדגים? ובכן בירור קצר עשוי להעלות שעולים חדשים, נפגעי טרור, נכים ובני משפחה שעורכים ביניהם עסקה, עשויים להיות זכאים להקלות מס ואף ליהנות מפטור מלא בכול הנוגע למס רכישה. דוגמה נוספת?

בעת מכירה של דירת מגורים ניתן להימנע מתשלום מס שבח, בהנחה והנכס אינו שימש למגורים, שימש כגן ילדים, שימש כבית כנסת, או אם הבעלות הינה פרטית והדירה שימשה למגורים לאורך 4 שנים.

התמונה השלמה

לאור הדברים, ניתן לראות שקיימות לא מעט הוצאות נוספות בדמות מיסים, הוצאות שעשויות לשנות את הכדאיות של העסקה, ועל כן חשוב לראות את התמונה השלמה, ולו בכדי שיתאפשר לקבל החלטה כלכלית – כזו שמנצלת את המציאות ומונעת תשלומים מיותרים.

אי לכך, ממש כפי שחשוב לבחון תכניות עירוניות עתידיות, לעבור עם קבלן על מצב התשתיות ולהתאים בין עלות כללית לבין סוג המשכנתא הרצויה, כך גם בין היתר ראוי להכניס למשוואה שיקולי מס מקרקעין.

The post מה הקשר בין עסקת נדל"ן למס מקרקעין? appeared first on עכשיו 14.

]]>
https://www.now14.co.il/%d7%9e%d7%a1-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f-%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f/feed/ 0