הציבור בישראל לוקח מדי שנה כ-50-60 מיליארד ש"ח עבור משכנתאות חדשות. לפי נתוני בנק ישראל, החודשים נובמבר ודצמבר נחשבים לחזקים ביותר מבחינת הלוואות לדיור וגובה המשכנתא הממוצע עומד על 660 אלף ש"ח. כמו כן, כ-25% מרוכשי הדירות הם צעירים מתחת לגיל 32 והגיל הממוצע של כלל נוטלי המשכנתאות הוא 41.
הבעיה היא שהיכרות עם הפרופיל של הלווה הממוצע לא מספיקה עבור אנשים שמחפשים את המסלול שמתאים להם. בשביל לקבל את ההחלטה הנכונה ולדעת איזה משכנתא לקחת, צעירים ומבוגרים כאחד חייבים להבין לעומק את ההבדלים בין המסלולים.
המרכיבים שמשפיעים על המשכנתא שלכם
משכנתא מורכבת מקרן ומריבית. הקרן מייצגת את סכום ההלוואה המקורי שאותו תקבלו מהבנק, בעוד הריבית היא מה שתצטרכו לשלם בגין ההלוואה. בנוסף, את ההשוואה בין מסלולי ההלוואה תרצו לעשות לפי פרמטרים ובהם שיטת החזר, הצמדה למדד, התנהגות הריבית, מגבלות בנק ישראל, אפשרויות הפירעון המוקדם, תקופת ההלוואה האפשרית וסוג המטבע שבו מתנהלת ההלוואה.
המונחים הטכניים אולי נראים מסובכים, אבל בפועל תוכלו לדעת איזה מסלול מתאים לכם לפי דברים בסיסיים כגון שיטת החזר והתנהגות הריבית. בישראל לדוגמא נהוגות מספר שיטות לחישוב ההחזר החודשי ובהן שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט – אך שפיצר היא השכיחה ביותר ובה תפגשו כברירת מחדל.
כמו כן, זכרו שכל הלוואה יכולה להיות צמודה או לא צמודה למדדים מסוימים ולהצמדה כזו השפעה על יתרת ההלוואה, על התשלום החודשי ועל ההחזר המצטבר. כשתחליטו שאתם מוכנים להיכנס לעובי הקורה, תוכלו לבדוק את התנהגות הריבית ולהשוות בין ריבית קבועה ומשתנה. מבחינת הבנק, מחיר הריבית אינו שרירותי אלא נקבע לפי רמת הסיכון.
כבר עכשיו צריך להדגיש שלכל מסלול הלוואה יתרונות וחסרונות אחרים. כמו שאין בית אחד שמתאים לכולם, כך גם מסלול אידיאלי שמומלץ על ידי חברים ומשפחה עלול לעלות לכם ביוקר אם לא תתאימו אותו לצרכים הרלוונטיים. חוץ מזה, את המשכנתא חשוב לתכנן כי תנאי השוק משתנים חדשות לבקרים ובגלל שהחיים דינאמיים.
איך תדעו עם מי להתייעץ?
ההיבט הרגשי של ההלוואה הכי חשובה בחיים שלכם חשוב לא פחות מהעניין הפיננסי. גם אם השתמשתם במחשבוני משכנתא וגייסתם את ההון העצמי שיעזור לכם להתמודד עם ההחזר החודשי, סביר להניח שתשאלו את עצמכם האם קיבלתם את ההחלטה הנכונה. למזלכם, כאן נכנסים לתמונה אנשי מקצוע שישמחו לספק לכם מידע קונקרטי.
האפשרות הכי טובה היא להתייעץ עם הבנק ולשמוע מנציגיו על ההבדלים בין המסלולים. לבנקים יש שיטות טובות לנבא את יכולת ההחזר שלכם ובמקרה הזה גם האינטרסים שלכם משותפים: בבנקים רוצים לדעת שאתם יכולים לעמוד בהלוואה, ולכם חשוב לוודא שלא חרגתם מתוך מסגרת התקציב. יתרה על כך, התייעצות עם הבנק היא שיטה טובה להישאר עם אצבע על הדופק כדי לבדוק כיצד כל שינוי בשוק ההון משפיע על הבית שלכם.
עוד אופציה טובה היא לערב אנשי מקצוע חיצוניים כגון יועצי משכנתאות ונדל"ן. שירותי ייעוץ כאלה עולים כסף ויש פערים עצומים בין רמת המקצועיות של מי שעומד מאחוריהם, אך אפשר לנסות אותם במידה ומרגישים חוסר ביטחון. מצד שני, אף המלצה של יועץ חיצוני לא תקפה כל עוד היא לא מקבלת את האישור העקרוני של הבנק.