אחת הבעיות הנפוצות כשמגיעים לבנק המשכנתאות היא השפה. חשבתם שאתם מבינים עברית אבל פתאום מתחילים לזרוק לכם מילים שעד היום לא שמעתם וגם אם שמעתם לא בטוח שאתם באמת מבינים את המשמעות שלהם. שפיצר, למשל, הוא לא מכשיר עבודה קטן שעושה חורים באמצעות השפיץ שלו, אלא השם של אחד משלושת לוחות הסילוקין שמשתמשים בהם כדי לחשב מה יהיה ההחזר החודשי שתשלמו בכל חודש בעת החזרת המשכנתא.  לוח שפיצר הוא בעצם סוג של מכשיר מתמטי שמאפשר לדאוג לכך שההחזר החודשי יהיה פחות או יותר קבוע לכל אורך חיי החזר המשכנתא, והוא גם הלוח הנפוץ ביותר המשמש לחישוב המשכנתא.

רכיבי המשכנתא

לפני שנסביר מה הם לוחות סילוקין, כדאי להבין מה הם רכיבי המשכנתא. הרכיב הראשון נקרא "קרן" והוא סכום הכסף שהבנק הלווה במסגרת המשכנתא. הרכיב השני הוא ההצמדה. הצמדה דואגת לכך שערך הכסף ישמר לכל אורך חיי ההחזר. קחו לדוגמה 10 ₪ – בואו נניח שהיום אפשר לקנות גלידה ב-10 ₪. כאשר תסיימו להחזיר את המשכנתא, הגלידה תעלה 20 ₪, או במילים אחרות – המדד עלה וערך הכסף ירד. הצמדה אומרת שסכום הכסף שאתם מחזירים לא שווה ל-10 ₪ אלא לכמה שתעלה הגלידה בזמן שתחזירו. אם החזרתם את הכסף כאשר גלידה עלתה 12 ₪ אז 10 ₪ מהסכום הם הקרן, ו- 2 ₪ הם הצמדה למדד שנבחר – מדד הגלידה. המדד הנפוץ הוא מדד המחירים לצרכן שבמהותו דומה מאד למדד הגלידה – רק שהוא לוקח בחשבון מגוון רחב יותר של מצרכים שנדרשים לקיום. באופן דומה ניתן להצמיד את הכסף למדדים אחרים – מדד סחורות למשל מחירי הזהב, מדד מטבע זר וכדומה.

הרכיב האחרון בהלוואה כלשהיא, ובפרט הלוואת המשכנתא הוא הריבית. ריבית היא הרווח של הבנק על ההלוואה והיא מוגדרת כאחוז מהסכום שנלקח ומתווסף למעשה לסכום אותו יש להחזיר. עכשיו, כשברור מה זו קרן, הצמדה וריבית – בואו נסתכל על לוחות הסילוקין.

מה זה לוח סילוקין?

לוח סילוקין הוא שיטה מתמטית המאפשרת לחשב מה יהיה ההחזר החודשי כל חודש מרגע לקיחת המשכנתא ועד לסיום התשלום עבורה. ישנם שלושה סוגים של לוחות סילוקין, כל אחד עם שיטת החישוב שלו – וכל אחד מתאים למצבים שונים. הלוחות הם: לוח בלון, לוח שפיצר ולוח קרן שווה.

לוח החזר בלון (בוליט)

הלוח הראשון משמש בעיקר להלוואות יחסית קצרות, למשל, במצבים בהם קונים דירה לפני שמקבלים את הכסף תמורת מכירת הדירה הקיימת. במקרה הזה, הכוונה היא שהכסף שיתקבל ממכירת הדירה יכסה את מחיר הדירה החדשה וההלוואה נדרשת על מנת לאפשר את הקנייה עוד לפני תום המכירה. דוגמה נוספת היא כאשר צפויים לקבל סכום כסף גדול בטווח זמן קרוב יחסית ומעוניינים להלוות את הכסף הנדרש לצורך רכישת דירה עכשיו, עוד לפני שהכסף מתקבל – למשל מירושה. לוח הסילוקין הזה נקרה בלון. ישנם שני תתי סוגים של חישובים על פי לוח זה. בלוח בלון מלא – לא משלמים כלום עד לרגע שבו יש להחזיר את ההלוואה. אז, מחושבת הריבית וההצמדה והסכום כולו משולם. בבלון חלקי הריבית משולמת בתקופת ההלוואה והקרן וההצמדה משולמת בסיום התקופה – לאחר מכירה הדירה הישנה, לדוגמה.

כאשר סוג החישוב הזה משולב עם אחד הלוחות האחרים – כלומר בסיום התקופה הראשונית שבה לא משלמים כלל או משלמים רק חלק מהריבית, מתחילה למעשה תקופת ההחזר המרכזית. כאשר זה המצב, לתקופה הראשונית קוראים גרייס. הלוואה עם גרייס מתאימה למשל למצב בו סטודנט רוכש דירה ומעוניין להתחיל לשלם רק לאחר סיום הלימודים, או ברכישת נדל"ן לעסק שבו מעוניינים שעבורו מעוניינים לשלם רק לאחר שהעסק צפוי להתחיל להיות ריווחי.

לוח שפיצר – הסבר

לוח החזר שפיצר הוא הנפוץ בין לוחות הסילוקין ומתבסס על ההנחה כי מרבית האנשים מעדיפים לשלם סכום פחות או יותר שווה בכל חודש לכל משך תקופת ההלוואה. כדי להגיע למצב הזה, בכל חודש מחזירים חלק מהקרן וחלק מהריבית – אבל היחס בין הקרן והריבית משתנה לאורך תקופת ההלוואה: בהתחלה משלמים בעיקר עבור הריבית ובהמשך יותר ויותר מהקרן.

לוח סילוקין שפיצר טוב בעיקר עבור אנשים צעירים יחסית. אם המשכנתא נלקחת כששני הלווים בתחילת הקריירה המקצועית שלהם אך ללא ילדים – הם יכולים לחשב מה יכולת ההחזר שלהם. עם השנים, מרבית הסיכויים הם שההכנסה שלהם תגדל ככל שהקריירה שלהם תתקדם. במקביל, יש סיכוי שגם ההוצאות יעלו עם לידת הילדים. יכולת ההחזר תישאר פחות או יותר שווה.

לוח קרן שווה (קרן נפרעת לשיעורין)

לוח קרן שווה משמעו שכל חודש חלק שווה מהקרן מוחזר, ובמקביל מוחזר גם החלק השווה בהצמדה ובריבית. הריבית וההצמדה מחושבת כאחוז מהקרן שנותרה – וזו הולכת ומצטמקת ככל שההחזר מתקדם ולכן, בפועל, סכום ההחזר הולך ויורד ככל שאחוז גדול יותר מהקרן הוחזר. על פי חישוב כזה, ההחזרים הראשונים על תשלום המשכנתא גבוהים יותר מאשר על פי לוח שפיצר, אבל בסוף התקופה, ההחזר הוא נמוך יותר. מתי חישוב על פי לוח זה מתאים במיוחד? כאשר צופים למשל ירידה בהכנסות בשנים הבאות או כאשר יש אפשרות פיננסית למשל החזר גבוה יותר בזמן לקיחת הלוואת המשכנתא.

חישוב ההחזר החודשי הוא חישוב מתמטי מורכב וכדאי להיעזר ביועץ משכנתאות או מחשבון פיננסי המאפשר לחשב את ההחזר על פי לוחות הסילוקין השונים.



מערכת ערוץ 20

מערכת ערוץ 20