20:05 23/10/2017
מבזקים
דף הבית > כלכלה > זה ההיצע, טמבל

זה ההיצע, טמבל

מדוע כל הפתרונות המוצעים למשבר הדיור יעילים פחות מכוסות רוח למת?

מאז החל קרקס הנדל"ן הישראלי בשלהי העשור הקודם, הנושא הבוער ביותר בכלכלה הישראלית הוא מצוקת הדיור. נראה שהחלום הישראלי של הקמת בית בישראל מתרחק בצעדי ענק. המספרים מדברים על עלייה ריאלית במחיר של כ-15 אחוז בשנה. במקום לפתור את הבעיה, הפוליטיקאים מנסים לגרוף כמה שיותר הון על חשבון בורות הציבור על מנת לשמור על הכיסא שלו.

פעם ביומיים צץ בלוף חדש וגרוע מקודמו, תחילה היה זה מע"מ אפס, לאחר מכן נציגי השמאל הסוציאליסטי הציעו כרגיל פיקוח של המדינה על המחירים ועכשיו אנו עדים לביצוע התכנית המגוחכת של כחלון, "מחיר למשתכן".

הרעיונות האלה גרועים. חלקם מספיק גרועים בשביל להחריף את הבעיה. על מנת להבין מדוע, יש לרדת לשורש העניין, למה מחירי הדירות עולים?

העלייה במחירי הדיור. מקור: מרכז טאוב
העלייה במחירי הדיור. מקור: מרכז טאוב

כמובן, כמו כל דבר בכלכלה, מדובר בעניין של היצע וביקוש. יותר אנשים רוצים לקנות או להשכיר נדל"ן ביחס להיצע הקיים ולכן המוכרים יכולים להעלות מחירים. אם כך מה גרם למשבר הדיור מלכתחילה, אילו גורמים משפיעים על ההיצע והביקוש?

הכול בגלל התערבות ממשלתית

בשנת 2008 בנק ישראל החליט להפיל את הריבית ממטוס ללא מצנח, מה שגורם לכך שעדיף להשקיע את הכסף במקום לתת לו להישחק בבנק. ההשקעה הראשונה שכל אחד חושב עליה היא כמובן נדל"ן. נחיל המשקיעים סחף את השוק בסערה וגרם לעליית מחירים מהירה מאוד כתוצאה מעלייה חדה בביקוש.

אם כך, הבעיה של שוק הנדל"ן הישראלי היא עודף ביקוש ביחס להיצע הקיים, הגורם למחירים לעלות. בעזרת הבנה פשוטה זו ניתן לבחון את הפתרונות המוצעים בקלות מפתיעה.

תחילה, נראה מה יגרום פיקוח על שכר דירה. הטענה המרכזית שנשמעה בעבור פיקוח על שכר דירה היא שמשכירי הדירות מרוויחים יותר מדי, מעבר לגישה הקנאית והמרקסיסטית של הטיעון הזה, הוא מפספס לגמרי את המטרה, הרי גם אם נוריד את הרווח של המשכירים לאפס זה לא יגרום לדירות לצמוח על עצים.

סתיו שפיר. פיקוח רק יחריף את הבעיה. צילום: פלאש 90
סתיו שפיר. פיקוח רק יחריף את הבעיה. צילום: פלאש 90

פיקוח על שכירות לא יגדיל את היצע הדירות, הוא ככל הנראה יצמצם אותו, מכיוון שזה יהפוך פחות משתלם להשכיר דירות ולכן גם לבנות אותן. הוא גם לא יקטין את הביקוש, שוב, ככל הנראה הוא יעשה את ההפך מכיוון שזה יהפוך משתלם יותר להשכיר דירה.

מהבחינה הזאת הפתרון של שפיר שהובילה את חוק פיקוח על שכר דירה לא רק שאינו תורם למצב, אלא מחמיר אותו בכך שהוא מוריד את התמריץ לבנייה של דירות חדשות.

תעמולת בחירות

הפתרונות של לפיד וכחלון אמנם לא גרועים כל כך, אך גם אלו לא מתקרבים לפתרון הבעיה. לפיד ניסה להוזיל את הדירות על ידי הוצאת המע"מ מן המשוואה. יישום תכנית מע"מ 0% היה מגביר את הביקוש אך לא פותר את בעיית ההיצע. זאת משום שהוא אינו גמיש. פתרון זה לא יעשה שום דבר מלבד הקטנת החלק של המדינה בשלל והעלאה נוספת של המחירים.

תכנית "מחיר למשתכן" היא בסך הכל סבסוד שרירותי של דירות בקנה מידה קטן מאוד ביחס לשוק הנדל"ן הישראלי. למען האמת התכנית הזאת לא נראית כמו ניסיון כן לפתור בעיה בשביל האזרח הישראלי אלא יותר כמו חומר לתעמולת בחירות.  אין סיכוי שכחלון לא מבין לבד מדוע התכנית הזאת חסרת כל סיכוי להשיג את המטרות שלה. זאת משום שהיא פותרת את בעיית הדיור של חלק מהצעירים, אך לא של כלל מבקשי הדיור.

כחלון. תכנית שהיא תעמולת בחירות (UK in Israel)
כחלון. תכנית שהיא תעמולת בחירות (UK in Israel)

אף אחת מהתכניות הנמצאות על סדר היום לא עוסקות בבסיס הבעיה, היצע הדירות. לפי נתוני בנק ישראל מהרגע בו מתחיל תכנון של בניין ועד קבלת היתר הבנייה עוברות 11 שנים, אחריהן יש כמובן עוד שנתיים של בנייה.

זאת סחבת ביורוקרטית מזעזעת. היצע דירות הוא דבר קשיח יחסית מטבעו מכיוון שהוא תלוי במדינה על מנת שתספק תשתיות שונות המערבות רשויות רבות, אך נראה שהיצע הדירות הישראלי קשיח משצריך להיות. האשם תלוי, כאמור, בביורוקרטיה הדרקונית.

כל מה שיש לעשות על מנת להגמיש את היצע הדיור ולהקל את המשבר הקיים, הוא לבטל את הרגולציה המוגזמת ולהפריט את קרקעות המדינה, שכן קל לראות שהיא לא מתנהלת איתן בחכמה רבה.

כריסטופר פן

כריסטופר פן

לתגובות

אולי יעניין אותך גם

חיים כץ 19.10

שר הרווחה: "פרטי ההסכם עם הנכים עדיין לא הגיעו אלי"

שר העבודה והרווחה חיים כץ בראיון "להיום הזה" מבטיח כי העלאת קצבת הזקנה תעלה את כל האזרחים הוותיקים מעל קו העוני וגם: מתי יחל יישומו של ההסכם להעלאת קצבת הנכות?