12:01 24/10/2017
מבזקים

דף הבית > כלכלה > פתרון אפשרי למשבר הדיור

פתרון אפשרי למשבר הדיור

חיבור הפריפריה למרכז לא יגרום לרצון בקרב הצעירים לגור בפרפריה, אלא יחזק את המרכז

מה לא הוצע כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות בארץ, ממע"מ אפס של יאיר לפיד, מחיר למשתכן של משה כחלון ופיתוח של הפריפריה בניסיון נואש להגלות לשם תושבים. שום דבר לא עבד עד כה, מחירי הדיור ממשיכים לזנק ולשבור שיאים חדשים, ואיתם ההגירה למרכז. מגמה זו תמשיך עד שלא ימצאו פתרון אמיתי. כמה שהבעיה מאוד מורכבת, הפתרון מאוד פשוט. אבל לפני שניגש אל הפתרון ננתח את הבעיה.

עיר חדשה "סטייל הונג קונג"
דירות 1-3 חדרים בבניינים של 30-40 קומות

למה מחירי הדיור צפויים להמשיך לעלות, ולמה הפתרונות המוצעים לא יעזרו?

שיעורי הפריון בישראל בין הגבוהים בין מדינות המערב. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי 15.3% הם בני 15-24, מי שעתידים להיכנס לשוק הדיור בעשור הקרוב. (ע"פ החלופה הבינונית) אוכלוסיית ישראל צפויה למנות 11.4 מליון נפש בשנת 2035, כולל הגירת עולים וגידול טבעי. הביקוש לדירות עולה מידי שנה, כמות הדירות שנבנית היא חלק מאוד קטן מהביקוש ההולך וגדל.

כשמפתח תקווה לוקח 40 דקות להגיע ברכב פרטי לתל אביב, או שעה ויותר בתחבורה ציבורית, הפיתוח של הרכבת התחתית בתל אביב נחוץ מאין כמוהו, אין ספק שבאזור המרכז סובלים מצפיפות בכבישים. הפיתוח של כביש 1 בין ירושלים לתל אביב – חובה, הפקקים הבלתי נסבלים בדרך לירושלים או בכניסה לתל אביב חייבים להסתיים בשלב מסוים. הרכבת שנבנית כיום במקביל לכביש 1 צפויה להוריד את העומס בכבישים. אבל כל זה מנציח את עליית מחירי הדיור במרכז, ואסביר.

המרכז במרכז

רוב הצעירים מעדיפים לגור במרכז, כי שם העבודה ושם "החיים": שירותים עירוניים מגוונים, תרבות מפותחת, מבחר של מקומות בילוי וחיי חברה תוססים. טוב שמשקיעים בפיתוח המרכז וחיבורו לפריפריה. אבל מהלך כזה גורם לעליית מחירי הדירות הן במרכז והן בפריפריה. תושביה של שדרות או נהריה אשר נהנים מרכבת לא יצאו לעבוד או לבלות בעירם, אלא בערים גדולות יותר בסביבה. מה שממשיך לחזק את הכלכלה והפיתוח של הערים הגדולות וגורם לצעירים לרצות לגור שם. ואלה אשר גרים בפריפריה עושים זאת מלית ברירה, ובהזדמנות שתהיה להם ירצו ברובם לעבור לגור במרכז. בנוסף, האשליה שהפריפריה מחוברת למרכז מעלה את המחירים גם בפריפריה. המסקנה היא שפיתוח המרכז והחיבור הפריפריה גורמים לעליית הביקוש ומחירי הדירות, אז מה נעשה? לא נפתח את המרכז?

חוסר אטרקטיביות באפיקי השקעה אחרים

אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה: לקנות מניות בבורסה, לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתכנית חסכון ולקבל ריבית. האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הכסף כפיקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. שני בנקים גדולים (בנק הפועלים ובנק לאומי) שולטים במעל 60% משוק הבנקאות וגורמים לכך שאין תחרות. כך חסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד.
האפיקים שנשארים פתוחים בפני משקיע ישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בנדל"ן בחו"ל או במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסייה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.

בנוסף, עיריות רבות מעודדות קבלנים לבנות דירות גדולות בנות 3-5 חדרים שמתאימות למשפחות מבוססות, ולא לבנות דירות קטנות יותר של 1-3 חדרים שמתאימות יותר לרווקים ולזוגות צעירים. הסיבה היא שמשפחות בעלות בתים גדולים יותר משלמות ארנונה גבוה יותר יחסית לזוגות צעירים. כמו כן משפחות עניות אינן יכולות לקנות דירות גדולות כאלה, דבר שמקטין את כמות השירותים העירוניים שהעירייה צריכה לספק. מצב זה גורם למחסור בדירות קטנות במרכזי הערים. מעודד בעלי בתים לפצל דירות באופן לא חוקי ומעלה את מחירי הדירות במרכז גוש דן.
ויש עוד סיבות רבות אחרות ולא נרחיב את כולם פה, אבל ישנו פתרון.

יצירת מרכז חדש

מדינת ישראל חייבת לשים לעצמה מטרה לעשרת השנים הבאות, (כפי שקראתם בתחילת הכתבה הביקוש רק ילך ויגדל ואין מנוס אלא) ליצור מרכז חדש בממדים בינלאומיים אשר יוצר אלטרנטיבה ראויה ותחרותית למרכז הקיים. המרכז החדש צריך לתת מענה לכל הצרכים עליהם דיברנו (כולל אפיקי השקעה) והוא צריך להתבסס על ערים קיימות בסביבתו. ולא להתחבר למרכז הקיים.
לדוגמא בניית עיר חדשה מאפס דרומית לבאר שבע. עיר גדולה בממדיים בינלאומיים אמיתיים, אשר תגדל בהדרגה בעשרים שנים הבאות לחצי מליון תושבים, עם רכבת תחתית מפותחת, מגרשי ספורט,ושיכוני מגורים גדולים גם לאוכלוסיה צעירה (3-1 חדרים) במגדלים גבוהים (30-40 קומות) אשר יחסכו בעלות הקרקע, פתרונות חניה תת קרקעיים ואזורי מסחר ותרבות.

בישראל יש תקנים נדיבים לגינון רב. זה לכאורה משפר את איכות החיים, אבל בפועל זה מוריד את רמת הצפיפות העירונית, גורם להתארכות הנסיעות וליצירת שטחים מתים בעיר. אפשר לראות מרחבים גדולים (ונטושים ) בעיירות פיתוח וכן "גינות פרטיות" שלא משרתות שום דבר , זאת לעומת המרחב העירוני (רחובות כמו שיינקין) שבו יש צפיפות גבוהה יותר ופחות גינות. (וזאת כמובן במרכז העיר, אך מחוץ לעיר אפשר לבנות פארקים ענקיים כדוגמת פארק הירקון)

במקום להשקיע בחיבור ונגישות לגוש דן, לחבר את העיר לערים נוספות באזור, כמו באר שבע, ירוחם, ערד, ואפילו מצפה רמון ע"י תחבורה ציבורית ורכבות אשר מתוכננות מראש. השקעה בעיקר בפיתוח המקומי ויצירת עניין, ובכך בעצם לפתח "גוש דן 2".

בעיה נוספת שקיימת בהרבה ערים זה חוסר במתן רישיונות לפיתוח תעשיה וייצור מקומי כמו מפעלים, היות ושטח של אזור מסחרי יכול להעסיק יותר עובדים, התעדוף של העיריות בהרבה מקרים הוא להקצות שטחים לטובת מסחר במקום תעשיה ופיתוח, מה שמעודד הרבה אנשים לצאת ולעבוד מחוץ לעיר. בחלק מפיתוח המרכז החדש חייבת להתפתח במקביל תעשיה מקומית, לא רק הייטק אלא גם ייצור, ולעודד השקעות מקומיות ומחו"ל בתעשייה המקומית.

מגמות הפרבור, שהן כביכול הצד השני של המטבע לדירות מגדלים, הן יקרות יותר להקמה ולתחזוקה יחסית לדירות עירוניות (בבניין נמוך מספיק). הערכה אחת מדברת על עלות של פי 1.5 מעלות של דירה רגילה. מגמות הפרבור גורמת לבזבוז מאסיבי של שטח דבר שגורם בעצמו לייקור נוסף של הקרקע, כמו כן בעיות הפרבור גורמות לאי יעילות של שירותי רשת, ובראשם תחבורה ציבורית.

בניית עיר חדשה סטייל "הונג קונג" תיצור אלטרנטיבה למרכז ותאזן את הביקוש, מה שיוביל בסופו של דבר לאיזון במחירי הדיור.

מחזיקי דירות השקעה והרבה קבוצות אינטרסים ובראשן הבנקים מפחדים מירידת מחירי הדיור הקיימים, ובצדק. ירידת מחירי הדיור בצורה דרסטית יכולה לגרום למשבר כלכלי, יצירת ערים חדשות אשר יתחברו כולן למרכז חדש עם מחירים שפויים והצפת השוק המקומי בדירות, לא יגרום לירידת מחירים דרסטית ולנטישה המונית של אנשים מהמרכז (תמיד יהיה מי שירצה לגור בתל אביב), אלא יבלום את מחירי הדיור וייצב אותם בצורה כזאת שתהיה בחירה היכן לגור ולהשתקע. ולזוגות צעירים תהיה אלטרנטיבה זולה יותר ואיכותית לא פחות מאשר גוש דן מבחינת שירותים עירוניים וצריכת תרבות.

פתרון דיור לדור הצעיר יהווה מקפצה לכלכלה של ישראל, יפנה משאבים להשקעות באפיקים אחרים, ויעלה את רמת המחיה. כבר מאוחר, אבל עדיף מאוחר מאשר אף פעם.

שבתאי סולומונוב

שבתאי סולומונוב

לתגובות

אולי יעניין אותך גם

דוד מזרחי. מאבק הנכים

"זה מאבק על דמותה של החברה הישראלית"

מנהיגי מחאת הנכים מחריפים את המאבק ומאיימים לחסום עורקי תחבורה ראשיים: "הציבור מבין שזה לא מאבק סקטוריאלי"