16:01 17/10/2017
מבזקים
דף הבית > כלכלה > יש לכם משכנתא ועדין לא קיבלתם עליה הטבה?

יש לכם משכנתא ועדין לא קיבלתם עליה הטבה?

המדריך השלם להטבות במשכנתא. להשיג דירה בימינו זה לא דבר פשוט: המחירים בשמיים והרעיון של משכנתא מפחיד. הטבות במשכנתא יכולות להפוך את הרעיון של דירה למעט יותר בר השגה. אז מי זכאי להטבות במשכנתא, ואילו הטבות קיימות? (בשיתוף בנק המזרחי)

אין רכישה משמעותית יותר וכנראה גם יקרה יותר בחיים מאשר רכישת דירה. מחירי הדיור בארץ האמירו בעשור האחרון ולמרבית הרוכשים אין את הסכומים הנדרשים על מנת לקנות דירה במזומן. מה עושים? לוקחים משכנתא.
משכנתא היא הלוואה גדולה במיוחד לתקופה ארוכה במיוחד וכמו כל הלוואה – הגורם שמלווה גוזר גם הוא קופון בדרך. כיוון שמדובר בסכומים גבוהים, הקופון גם הוא לא מבוטל.
מרבית ההטבות במשכנתא מורידות את ערך הקופון אותו יש לשלם לגורמים השונים בדרך לדירה הנכספת.

לטובת לוקחי המשכנתא, בנק ישראל קבע כמה כללים כדי לשמור עליכם:

הגבלת גובה המשכנתא הנלקחת:
בארצות-הברית של לפני משבר הסאב-פריים בשנת 2008, ניתן היה לקחת משכנתא בגובה של מלוא מחיר הדירה, או כמעט כל המחיר. כך נוצר מצב בו רוכשים רבים שלקחו הלוואות משכנתא בזכות תנאים טובים במיוחד לא הצליחו לעמוד בהחזרים הנדרשים. אז, דירות רבות עוקלו על ידי הבנקים למשכנתאות והועמדו למכירה פומבית, דבר שיצר ירידה חדה במחירי הדירות ועודף היצע על ביקוש.
כדי למנוע מצב כזה בארץ, בנק ישראל הטיל הגבלה על גובה ההלוואה שניתן לקבל כמשכנתא. כיום ניתן לקבל משכנתא של עד 75% מערך הדירה המבוקשת. מטרת ההגבלה הזו היא, כאמור, למנוע מצב בו הלווים לא יעמדו בתנאי ההחזר אולם הסף הזה גם מונע מרבים הזקוקים לדירה להגיע למצב בו הם יכולים לקחת משכנתא.
כדי להקל על אלו שזקוקים באופן מיוחד לדירה, המדינה הגדירה מספר מצומצם של מצבים בהם ניתן לקבל משכנתא גם אם ההלוואה היא גבוהה יותר מ-75% מערך הדירה הנרכשת. ככלל, אלו הזכאים למשכנתא של משרד הבינוי והשיכון או הבוחרים להתגורר ביישובי עדיפות לאומית מקבלים זכאים להטבה זו, בנוסף לתנאים מועדפים עבור חלק מההלוואה. כדאי לשים לב כי ההגבלה נועדה להגן לא רק על המערכת הפיננסית אלא גם הלווים, והלוואה גדולה יותר, משמעה החזר גבוה יותר – וסיכון גבוה יותר גם ללווים עצמם.

הגבלת חלק המשכנתא הנלקח בריבית משתנה או ריבית פריים:
כדי להבין מה עומד מאחורי ההגבלה הזו יש להבין מעט מה הם בעצם מסלולי הלוואת המשכנתא. כאשר מדובר על הלוואה יש כמה אלמנטים משתנים כדי לקבוע את אופי המשכנתא:
ריבית – ריבית היא למעשה ה"עמלה" שהבנק לוקח עבור מתן ההלוואה. הריבית באה לידי ביטוי כאחוז קבוע מסך ההלוואה או כריבית יחסית לריבית הפריים, כלומר עומדת ביחס ישר לריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל.
הצמדה – הצמדה היא דרכו של הבנק להבטיח כי ערך הכסף שהלווה מחזיר נשמר. ההצמדה המקובלת ביותר היא למדד המחירים לצרכן אולם היא יכולה להיות גם למטבעות זרים.
כאשר מגדירים מסלול משכנתא, מגדירים למעשה את אופי הריבית וההצמדה בעיקר. כל אחד משני הגורמים הללו יכול להיות קבוע או משתנה: ללא הצמדה אומר למעשה שההצמדה היא קבועה ובגובה 0; ריבית קבועה אומרת ששינוי בריבית בנק ישראל לא תשפיע על המשכנתא. הצמדה אומרת ששינוי במצב השוק יביא לשינוי בגובה ההחזר ואילו ריבית משתנה אומר שכשבנק ישראל ישנה את גובה הריבית – גובה ההחזר ישתנה איתו.
הסיכון של הבנק עולה בכל מצב בו מקבעים אחד משני המשתנים הללו. לכן, על קיבוע אחד או שני המשתנים – משלמים. אם רוצים לשלם ריבית קבועה, הריבית שתגבה תהיה גבוהה מהריבית הנוכחית בשוק. במצב בו הריבית אפסית, כמו בימים אלו, משכנתא בריבית משתנה נראית אטרקטיבית כי לכאורה מחיר המשכנתא יורד. למעשה, במידה והריבית תעלה גובה ההחזר יעלה והסיכון להגיע למצב של חוסר יכולת להחזיר את התשלומים – עולה. לכן, בנק ישראל קבע מגבלה נוספת על-פיה אם לוקחים חלק מהמשכנתא בריבית משתנה, הוא מוגבל עד לשליש מסך המשכנתא כולה. מגבלה זו אינה משתנה גם כאשר מקבלים הטבות אחרות.

פאזל, Shutterstock
פאזל, Shutterstock

זכאות למשכנתא:
המדינה מכירה בכך שיש אוכלוסיות מיוחדות שזקוקות למשכנתא יותר מאחרות, ולרוב דווקא אותן אוכלוסיות הן בעלות יכולת פחותה להשיג את מלוא הסכום הנדרש כדי לקנות דירה ללא משכנתא. עבור אותן אוכלוסיות, הוקמה שיטת הזכאות למשכנתא בה ניתן לקבל ניקוד ולבדוק האם זכאים להלוואה נוספת בתנאים מועדפים מטעם המדינה או לא.
זוגות נשואים, לקראת נישואים או ידועים בציבור שאין להם ולא הייתה להם מעולם דירה משלהם, זכאים להטבות במשכנתא. גם אנשים שאינם בזוגיות זכאים, אבל רק אם עברו את גיל 30 או שהם בוחרים לגור באזור עדיפות, או שהם הורים יחידניים. קבוצות נוספות שהצורך שלהן במגורים מוכר על ידי המדינה הם נכים הנאלצים לעבור לדירה אחרת המתאימה יותר למגבלותיהם (קומת קרקע או קומה נמוכה בבניין עם מעלית) וכן עולים חדשים.
את הזכאות למשכנתא מבררים מול משרד הבינוי והשיכון. זכאים רשאים לקבל הלוואה נוספת מטעם המדינה בריבית קבועה של 3% לתקופה של עד 25 שנה. במידה ומדובר באזור המוגדר כעדיפות לאומית א' – ההטבה היא ל-28 שנה וניתן גם לקבל הלוואה נוספת בריבית קבועה של 4.5%. בסופו של דבר, הזכאים עשויים להיות רשאים לקחת משכנתא על בין 90%-98% מערך הדירה, כולל הסיכון שכרוך בכך.

תוספות משכנתא לזכאים:

מי שזכאי לקבלת משכנתא, יכול גם להגדיל את גובה המשכנתא הנלקחת. גובה המשכנתא נקבע גם הוא על פי מספר קריטריונים שונים ובהם שנות שרות החובה וכמות המילואים בפועל. נכי צה"ל אשר בגלל הפגיעה לא סיימו את שירותם הצבאי יחשבו כאילו סיימו אותו ויקבלו את מלוא הזכויות כאילו סיימו שירות מלא.
במידה וחיילי מילואים פעילים נמצאים זכאים על פי הקריטריונים האחרים, גובה המשכנתא אותה הם יכולה לקחת גדל בהתאם לכמות ימי המילואים בפועל שנעשו בששת השנים לפני הבקשה. עבור שירות מילואים בלבד ניתן לקבל עד 10% תוספת, ובתנאי שהתוספת הסופית לא תעלה על 46% ליחיד או 65% לזוג עבור שירות חובה ומילואים ביחד.

%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90-shutterstock-%d7%9e%d7%aa%d7%a2%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%a0%d7%99%d7%9d
מתעניינים, Shutterstock

הטבות דיור נוספות:
ישנן אוכלוסיות הזכאיות לקבל הטבות דיור נוספות, מעבר לזכאות למשכנתא. הטבות אלו יכולות להצטבר לסכומים משמעותיים והן כוללות:
הנחות בתשלומי הארנונה – משפחות חד הוריות, נכים, אלמנות ויתומי צה"ל – כל אלו זכאים לקבל הנחות בתשלומי הארנונה. גובה ההנחה משתנה.
• מענקים לרכישת דירה ראשונה או החלפת דירה למתאימה – נכים, אלמנות ויתומי צה"ל – זכאים למענקים. המענקים ניתנים עד פעמיים והם בגובה משתנה על פי סוג הפגיעה ואחוזי הנכות. המענק לנכים נע בין 25,000 ₪ לערך ועד 94,000 ₪ לבעלי 100% נכות. אלמנות צה"ל עשויות להגיע עד למענק של עד 177,500 ₪ לרכישת דירה ראשונה במידה ולהן 3 יתומי צה"ל.
הנחה במס רכישה – נכים, נפגעי פעולות איבה, ואלמנות ויתומי צה"ל – תשלום מופחת של מס רכישה בגובה 0.5% במידה ונקנה לצורך מגוריו.
תשלומים למנהל מקרקעי ישראל – נכים – פטור מאגרת רישום משכנתא, החזר דמי חכירה ופטור מתשלום מס הסכמה. קבלת הפטור היא בהתאם לאחוזי הנכות.
הוצאות הובלה, תשלום לעורכי דין ומתווכים – נכי צה"ל – בהתאם לאחוזי וסוג הנכות.

הטבות משכנתא כפונקציה של תחרות בשוק:
תנאי המשכנתא שניתן לקחת תלויים לא רק ברצון המדינה אלא גם בתחרות בין הבנקים השונים המציעים משכנתאות בשוק. כיוון שגם את המשכנתאות לזכאים מקבלים דרך הבנק, ישנם בנקים אשר קושרים בין פתיחת חשבון וקבלת משכנתא ומציעים את הטיפול בהוצאת אישור זכאות בחינם כהטבה.
מסלולי המשכנתא שמציעים הבנקים, כמו-גם ההטבות, יכולים להשתנות בהתאם לבנק ולשאלה האם החשבון מנוהל באותו הבנק או בבנק אחר. מעבר לזכאות הניתנת בתנאים קבועים, מסלולי המשכנתאות יכולים להיות שונים מאוד בין בנק לבנק ובסופו של דבר להביא להבדל משמעותי בגובה ההחזר החודשי, הכולל ומשך ההלוואה הניתנת. הטבות נוספות יכולות להיות במתן האפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס (ולמעשה אפשרות למחזור המשכנתא בתנאים אחרים מהם היא נלקחה), קביעת נקודות יציאה או עדכון ריבית או הצמדה, משך ההלוואה, גובה הריבית וכן מגוון של תשלומים נוספים.
השפעה זו עובדת גם הפוך – ניהול חשבון עו"ש בבנק בו נלקחת המשכנתא יכול גם להשפיע על תנאי החשבון – גובה העמלות, ריבית שלילית וחיובית.

השלב הראשון בדרך אל המשכנתא הוא מחקר מעמיק, לא רק על המסלולים השונים וההצעות בבנקים, אלא גם על ההטבות שמציעה המדינה. חשוב להבין את הנושא לעומק לפני שמתחילים את המשא-ומתן מול הפקידים, היועצים ושלל הגורמים שנמצאים בדרך אל הדירה שתהיה בית.

מערכת ערוץ 20

מערכת ערוץ 20

לתגובות

אולי יעניין אותך גם

צילום: אריאל וויטמן

שיבושים בנתב"ג: "העובדים לקחו את הנוסעים כבני ערובה"

עיכובים בפריקת המזוודות, הורדת הנוסעים, ועיכובי טיסות בשל מחאת עובדים שלא התייצבו למשמרתם. "אנחנו דחוסים בחדר חשוך ומחכים שיתנו לנו לעלות לטיסה"