בשונה מנכסים אלו, יש גם את נכסי המולטי פמילי (Multi-family) , שהם למעשה מקבץ של יחידות דיור המופיעות בטאבו כיחידה אחת ונמצאות באותו קומפלקס. במולטי פמילי אי אפשר למכור או לקנות דירה אחת במתחם אלא רק את הקומפלקס בכללותו, ולכן לרוב הוא יהיה בבעלות משקיע יחיד/שותפות או חברות ניהול.

שוק נכסי המולטי פמילי נחשב לאטרקטיבי במיוחד ומושך אליו חברות גדולות לצד משקיעים פרטיים, המחפשים ליהנות מנכסים מניבים בשוק הנדל"ן בארה"ב. גודלם של מתחמי המולטי פמילי משתנה, ובדרך כלל הוא כולל עשרות רבות ואף מאות דירות במתחם אחד. שוק המולטי פמילי נמצא בצמיחה בשנים האחרונות והוא פופולארי מאוד בארה"ב, גם מבחינת רמת התשואה בשוק השכירות, וגם מבחינת עלייה בערכי הנכסים.

הסיבות שבגללן משקיעים רבים מעדיפים להשקיע במולטי פמילי:

  • רווחיות גבוהה: לרוב, הרמה של מתחמי המולטי פמילי היא גבוהה מאוד – במתחמים אלו ניתן למצוא בדרך כלל מתחמי ספורט, מרכזים קהילתיים, גנים, מסעדות, בריכות ומתקנים נוספים אשר מטרתם לספק רמת חיים גבוהה לדיירים. באופן טבעי הדבר גורם לאוכלוסייה מבוססת יותר לשכור דירה בנכסים אלו מה שמביא לכך שמחירי השכירות הולכים ומאמירים. יזם המחזיק בנכס מסוג מולטי פמילי ייהנה מתשואה גבוהה על השכרת הנכס, אשר בממוצע משתלמת ביותר מפי שתיים בהשוואה לשוק הישראלי.
  • ראש שקט: לרוב הקומפלקסים של המולטי פמילי מנוהלים על ידי חברות ניהול. חברות אלו נוטלות על עצמן את האחריות על כל היבטי התפעול של הנכס. החל משיפוצים ואחזקת הנכס, תשלומי מיסים ותשלומי חשבונות, ועד להתנהלות שוטפת מול הדיירים וגביית דמי שכירות. במידת הצורך, חברת הניהול גם אחראית על טיפול בבעיות משמעת מול הדיירים ואף לפנות מהדירה דיירים בעיתיים או כאלה שמסרבים לשלם. מבחינת המשקיע, המשמעות היא שיש לו הכנסה פאסיבית וראש שקט, חברת הניהול דואגת לנכס מא' ועד ת', וזה כמובן בעבור דמי ניהול חודשיים וקבועים מראש אותם משלם בעל הנכס.
  • זהות אינטרסים: היתרון בנכסי המולטי פמילי שהוא פעמים רבות מיועד למספר רב של משקיעים. השקעה בקבוצה גדולה מאפשרת פיזור סיכונים ואפשרות לנטילת מימון משותף כקבוצת יזמים או כחברה מוסדרת. האפשרות להיכנס לעסקה עם חברה מובילה בתחום או עם יזמים אחרים בעלי אינטרסים זהים כמו שלך מעניקים ביטחון למשקיע המתחיל, אשר יודע שכספו מושקע היטב, באותו אופן ובאותה מידה כמו בעלי החברה.
  • אפשרות להתחיל עם הון עצמי נמוך: בעוד בישראל על מנת לרכוש דירה נדרשים סכומי עתק המתלווים למשכנתא ארוכת שנים, בארה"ב המצב מעט שונה, כאשר משקיע הרוצה להשקיע במולטי פמילי יכול לעשות זאת יחד עם יזמים נוספים. בתוך כך, ההון העצמי הנדרש יכול להיות נמוך משמעותית מהמקובל בשוק הנדל"ן בישראל, ולמרות זאת, יוכל אותו משקיע ליהנות מראש שקט ומהכנסה פאסיבית מניבה.

פופולריות רבה: החל ממשבר הנדל"ן העולמי ב-2008 משקיעים חיפשו פתרונות יצירתיים לבצע השקעות מניבות. מאז, בעשור האחרון עסקי המולטי פמילי נמצאים בצמידה מתמדת, כאשר בכל שנה יותר משקיעים ושוכרים מצטרפים אל שוק זה. עדות לכדאיות הכלכלית בהשקעה במולטי פמילי ניתן לראות גם על פי מחירי הדירות הנמצאים בעלייה מתמדת וגם על פי שוק השכירות, אשר נמצא בתפוסה של מעל 90% באופן יציב במהלך השנים האחרונות.

המאמר נכתב בשיתוף חברת RM Group אשר חלוצה בתחום לפרטים נוספים אודות פרויקטים מולטי פמילי

 



:עוד באותו נושא