על פי החוק שיעורו של מס רכישה יקבע בהתאם לשווי המכירה או שסכומו יקבע בהתאם לסוג המכירה או המקרקעין, בכפוף לנקבע על ידי שר האוצר בוועדת הכספים של הכנסת. בכל הנוגע למכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה של נכס שאינו דירת מגורים, שיעורו של המס יהיה בהתאם לשווי המכירה של הנכס הבנוי.

המונח "זכות במקרקעין" מתייחס לזכות בעלות ו/או חכירה לתקופה של יותר מ- 25 שנים. או לחלופין מתן זכות הרשאה לשימוש במקרקעין שניתן לראותו כבעלות או כחכירה. המונח מכירה כשמו כן הוא, כולל מכירה, העברה או ויתור על זכות במקרקעין בין אם פעולה זו מתבצעת עם תמורה או בלי.

חובת הדיווח לרשות המיסים

החוק מחייב את כל מי שרכש זכות במקרקעין להצהיר ולדווח לרשות המיסוי על העסקה בתוך 30 יום ממועד קיומה. על ההצהרה לכלול את פרטי הזכות הנרכשת, את פרטיה של העסקה, את התמורה ששולמה לפי חוזה, את סך המס המגיע ואופן חישובו (אם מגיע) וזכאות לפטור מס רכישה (אם ישנה). אל טופס ההצהרה יש לצרף את המסכמים הבאים: תצהיר נכונות פרטים, עותק של חוזה הרכישה, מסמכים רלוונטיים לקבלת פטור ונסח טאבו. את ההצהרה יש לאמת על ידי עו"ד מטעמו של הרוכש. עו"ד הוא גם מי שלרוב ידווח לשלטונות המס כמייצג של הרוכש. לאחר הדיווח הרוכש יקבל הודעה על קליטת ההצרה מרשות המיסוי ושובר תשלום אותו יהיה עליו לשלם תוך 60 ימים.

כיצד ניתן לחסוך במס רכישה?

תקנות מיסוי ומקרקעין תשל"ה 1974 מגדירות מקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס רכישה ומציינת באילו מקרים ניתן לקבל הקלות מלאות או חלקיות בתשלום.

מכירת דירה קיימת תוך זמן קצוב

החוק קובע חריגים עבור מוכר אשר מתחייב למכור את דירתו הנוכחית (שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה) בפרק זמן מוגדר בהתאם לנסיבות הרכישה, למרות שלמעשה יש בבעלותו דירה נוספת בעת הרכישה (כלומר שתי דירות במקביל). באופן זה הוא מאפשר למוכר לרכוש דירה נוספת (דירה חלופית) בטרם מכירת הדירה הקיימת, ולהיחשב כבעלים של דירה יחידה עבור מס רכישה. (הקפאה של שומת מס הרכישה עבור הדירה החלופית). במידה והרוכש לא ימכור את הדירה בתקופה הקצובה לכך יהיה עליו לשלם את ההפרש של מס הרכישה, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה.

"ספח" בדירת מגורים אחרת

הקלות נוספות של החוק נוגעות למניין הדירות של הרוכש. כך למשל לא תחושב דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני התארים 1.11997, לא תחושב דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש, או דירה שהתקבלה בירושה וחלקו של הרוכש בה אינו עולה על מחצית.

עיקרון התא המשפחתי

החוק קובע כי רוכש ובן או בת זוגו וילדיהם הקטנים מתחת לגיל 18 יחשבו בתור רוכש אחד (למעט רוכש המתגורר בנפרד בדרך קבע) לעניין מס רכישה. חזקת התא המשפחתי נועדה למנוע תכנוני מס לא חוקיים על ידי רישום דירות מגורים על שם אחד מבני המשפחה כדי לנצל הקלות מס באופן פסול.

חילוף דירת מגורים

רכישת זכות חלופית תזכה בהקלה במס רכישה. במקרה זה ישולם מס רכישה בסך 50% בלבד ממסך הרכישה החל על שווי הדירה הנמכרת.

פינוי בינוי

כאשר דייר מקבל מיזם דירת מגורים בתוך מתחם פינוי בינוי או מחוצה לו בתמורה לדירתו הישנה, דירת המגורים החדשה תהיה פטורה ממס רכישה.

עסקת העברה ללא תמורה

העברה ללא תמורה זו עסקת קבלת דירה במתנה מקרוב ושיעור תשלום מס רכישה עבורה. אדם שקיבל דירת מגורים מאדם קרוב במתנה (כלומר העברת זכות במקרקעין ללא תמורה), ייהנה ממס רכישה מופחת על פי שיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. על פי התקנות המונח "קרוב" מתייחס לבן זוג, הורה, צאצא, אח ואחות. בעסקת העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין בני זוג שגרים יחד באותה הדירה יתקיים פטור מלא בתשלום מס רכישה.

הנחה במס רכישה לנכים

על פי סעיף 11 לתקנות מס רכישה עיוור או נכה (כפי שמוגדרים בתקנות) שרוכש דירת למגורים זכאי לקבלת הנחה ברכישת דירת יחידה. דירה ששוויה עד 2,500,000 ₪ תזכה בפטור מלא עד לשיעור מדרגת התשלום הראשונה, ההפרש עד לסכום התקרה יחייב בתשלום מס רכישה בשיעור 0.5%. ברכישת דירה נוספת או בדירה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪ יהיה הרוכש זכאי לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% משווי הדירה.

הזכאים להטבה זו:

כל מי שהמשרד לביטוח לאומי קבע לו דרגת אי כושר השתכרות לצמיתות בשיעור של 75% לכל הפחות יוגדר כזכאי. גם מי שנקבעה לו נכות רפואית לצמיתות בשיעור 100%, או 90% בשקלול צבירת נכויות בחלקי גוף שונים יוכל לקבל את ההטבה. גם קטועי יד או רגל או משותקים שעקב הפגיעה נקבעה להם דרגת נכות של 50% לפחות לצמיתות יכולים לזכות להטבה בתשלום מס. על מנת לזכות להטבה בהצהרה לרשות המיסים יש לצרף בקשה לקבלת פטור חלקי בתשלום מס רכישה ואישורים רפואיים מתאימים.

הנחה במס רכישה לנפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות

הנחות והטבות אלו הנן בהתאם למתכונת של ההנחות וההטבות לנכים. הזכאים לקבלת הטבה יהיו בני משפחה של חיילים שמתו במערכה ורוכשים דירה למגורים לרבות: אלמנות ואלמנים, יתומי צה"ל שהוכרו ביתמותם לפני גיל 21 וגילם אינו עולה על 40 והורים של חיילים שנספו במערכה בהתאם לתנאים הנדרשים. כדי לזכות להטבה יש לצרף להצהרה לרשות המיסים אודות הרכישה בקשה לקבלת פטור חלקי מתשלום. כמו כן יש להוסיף אישורים אשר מעידים שבני המשפחה המבקשים הנם ממשפחה שכולה.

הנחה במס רכישה לעולים חדשים

על פי סעיף 12 בתקנות מס רכישה גם עולים חדשים זכאים לקבלת הטבה, בכפוף לתנאים. הזכאים לקבלת ההטבה יהיו עולים הרוכשים זכות במקרקעין בשנה שקדמה לעלייתם לארץ ועד 7 שנים לאחר עלייתם. שיעור ההטבה עומד על 0.5% על חלק משווי הדירה הנרכשת עד לסכום של 1,788,285 ₪ ו- 5% על חלק משווי הדירה הנרכשת מעל לסכום 1,788,285 ₪. כדי לקבל את ההטבה יש לצרף בקשה לקבלת פטור חלקי מתשלום מס רכישה בעת הגשת הדיווח לרשות המסים.

דברים שחשוב לדעת

הנחה על מס רכישה ניתן לקבל רק פעמיים במהלך החיים, כל שכן הנחות לנפגעי פעולות איבה ובני משפחה שכולה. הטבה של עולה חדש ניתן לקבל פעם אחת במהלך החיים בלבד. במידה ורכשתם קרקע לבנייה תהיו זכאים להנחה בתשלום מס הרכישה ותדרשו לשלם רק 0.5% משווי המגרש שתיבנה עליו דירה למגורים, זאת במידה והדירה נבנתה תוך שנתיים מיום הרכישה. במידה והנכם בני זוג שרכשו דירה משותפת למגורים ואחד מכם זכאי לחישוב מס הכנסה בכפוף לתקנה 11 (בן למשפחה שכולה, נכה עיוור וכיוצא בזה) או תקנה 12 (עולה חדש) שניכם תהיו זכאים להטבה, גם אם יום נישואיכם חל תוך 12 חודשים מיום הרכישה.

כדי לדעת מהן הזכויות שמגיעות לכם על פי חוק, וגם להכיר את החובות שחלות עליכם, בכל עסקת מכירה ורכישה מומלץ לקבל ייעוץ, ייצוג וליווי מטעם עורך דין עמית ורד – מומחה במס רכישה.

 


רוצים להישאר מעודכנים? הצטרפו לקבוצת וואטסאפ או טלגרם שלנו.