7:08 23/06/2018
דף הבית > המומחים ב-20: תוכן שיווקי > להשתכן בלי להסתכן: הכל על לקיחת משכנתא במסגרת מחיר למשתכן

להשתכן בלי להסתכן: הכל על לקיחת משכנתא במסגרת מחיר למשתכן

אחד המכנים המשותפים ל-40,000 הזוכים בהגרלת "מחיר למשתכן" הוא שזוהי הפעם הראשונה בה ירכשו דירה, על-פי רוב הם חסרי ניסיון וככל הנראה יזדקקו למשכנתא. שוקלים להצטרף להגרלה אך זרים לעליות הנלוות? הכנו מדריך משכנתא למשתכן החדש

"מחיר למשתכן" היא תכנית שיכון פורצת דרך שנבנתה במטרה להקל על זוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה במחיר נוח ובתנאים מועדפים, אך חשוב לזכור כי מדובר בהגרלה ומעטים הם אלו הזוכים בה. כדי להיות הזוכה בהגרלה מבין אלפי מועמדים נדרש הרבה מזל, אך כשזה מגיע לשלב מימון הרכישה ולקיחת משכנתא – לא מומלץ להסתמך עליו. לעומת זאת, כדאי בהחלט להכיר את הדרכים והאפשרויות הכלכליות לרכישת דירה בישראל, ולהבין את התמונה הכוללת.

בנוסף למשכנתא עצמה ישנה גם מעטפת הסכמים ותשלומים נלווים שהזוכה בהגרלה אמור להעמיד או לחתום עליהם כדי לממש את זכותו. בין אלו ניתן למצוא את ביטוח המשכנתא – מוצר חשוב ואף הכרחי שמגן על המלווה מצד אחד, אך גם על הנכס בו זכיתם.

משכנתא טובה מתחילה בתכנון נכון

למרות התחרות הערה בין הבנקים ומוסדות המימון – לנטילת משכנתא יש תנאים והגבלות שנקבעו מראש על-ידי בנק ישראל. דוגמה לכך היא שלרוכשים דירה ראשונה ניתנת האפשרות לקבל מימון של עד 75% מהמחיר הכולל של הדירה. לכן בנוסף לכך שהדירות בתכנית מחיר למשתכן מלכתחילה מוצעות במחיר נמוך משמעותית ממחירן המקורי, תקרת המימון המוגדרת בחוק מתייחסת למחיר הנכס המלא, כך שגובהה הסופי של הלוואת המשכנתא לזוכים בתכנית עולה על 75% מערך הדירה, דבר המקל משמעותית על רכישתה.

עם זאת, חשוב לזכור כי לקיחת משכנתא לדירה באזור המרכז במסגרת מחיר למשתכן לא תתאפשר ללא הון עצמי של 100,000 ₪ לפחות, כך שבכל מקרה צריך להגיע עם סכום התחלתי לא מבוטל. מומלץ לחסוך עד כמה שניתן לפני הרכישה וכך לקחת משכנתא על סכום נמוך יותר ובתנאים טובים יותר. במידה ואין לכם כרגע את ההון העצמי הנדרש, קיימת אפשרות נוספת במסגרתה תציגו למלווה שבחרתם הכנסות עתידיות שאמורים למצוא את דרכן אליכם דוגמת חסכון אצל ההורים, פתיחת קרן השתלמות קרובה ועוד.

חשוב להדגיש – לקיחת משכנתא היא החלטה כלכלית משמעותית עם השלכות ארוכות טווח על התא המשפחתי, והיא הולכת ללוות אתכם שנים רבות. יכולת ההחזר שלכם לאורך תקופת ההחזרים, אופן פריסת התשלומים ושיעור הריביות – כל אלו הם פרמטרים שכדאי לחשב ולקחת בחשבון כאשר מתכננים את תנאי הלוואת המשכנתא. אי יכולת עמידה בתשלומים, או תכנון לא נכון של ההחזרים, עלולים לפגוע בצורה משמעותית באיכות חייהם של הלווים, לגרום לצבירת חובות כבדים ובמקרי קיצון אף להביא לאבדן הנכס .

מעטים יודעים במדויק כיצד ייראה עתידם הכלכלי בשנים שיבואו. אם כיום אתם זוג צעיר בעל הכנסה סבירה והוצאות נמוכות יחסית, בעוד עשור אתם עשויים להיות הורים לשניים-שלושה ילדים מתוקים, עם תשלומי גנים, חוגים, הוצאות רכב ועוד כהנה וכהנה התחייבויות פיננסיות. זוהי עוד סיבה לצורך בביטוח משכנתא, אך מעבר לכך – תכנון מוקדם וריאלי ככל הניתן של המשכנתא יוכל לתת לכם תחזית טובה ולעזור להבין האם רכישת דירה בשלב זה היא בכלל צעד נכון עבורכם ואם כן – מהי פריסת התשלומים האידיאלית עבורכם.

משכנתא בוחרים נכון, קרדיט: Shutterstock
משכנתא בוחרים נכון, קרדיט: Shutterstock

הדברים הקטנים עם המשמעויות הגדולות

כשלוקחים משכנתא במסגרת מחיר למשתכן מגלים כי ישנן לא מעט משתנים שכל אחד מהם בפני עצמו נשמע זניח, אך לכולם יחד במצטבר משקל משמעותי באשר לגובה המשכנתא ואופן החזרתה.

בפגישתכם עם יועץ המשכנתאות של הבנק כזוכים בהגרלה, הסבירות שתהיו זכאים להטבות משמעותיות בתנאי הלוואת המשכנתא היא נמוכה ויכולת המשא ומתן שלכם תהיה מוגבלת. מאחר שהכללים למשכנתא הותוו על ידי המדינה – הרווח של הבנק יהיה נמוך יותר לעומת מצב בו הייתם פונים אליו להלוואה ללא זכייה. מאידך, אל זכייתכם במחיר למשתכן מתווספים עוד יתרונות ותנאים מוטבים מטעם המדינה. כך למשל אתם זכאים להטבה נוספת בדמות מענק  על דירה הממוקמת בפריפריה. המדינה מקדמת מגורים באזורים אלו ומעניקה הנחות בשיעור של 40,000 – 60,000 ₪. למרות שמדובר בהנחה משמעותית, עליכם גם להביא בחשבון עלויות נלוות למעבר לפריפריה, כמו נסיעות, וכמובן לבדוק את יכולת ההשתכרות שלכם באזור בו אתם מועמדים לזכייה. בנוסף יש לזכור כי לצד ההטבות, תכנית מחיר למשתכן טומנת בחובה גם הגבלות על הדירה המיועדת המתייחסות למספר החדרים, המחיר למ"ר ופרמטרים נוספים – על כל אלו אנו ממליצים לקרוא וללמוד בהרחבה מבעוד מועד.

במקום לשאול אפשר לנסות

אחד הכלים הטובים ביותר להבנת התמונה הכוללת, ובתוכה יכולת גיוס ההון שלכם, הוא לבקש הצעה ראשונית למשכנתא מהבנק, שתיתן לכם תמונת מצב. בדרך זו תוכלו לקבל מידע חשוב ולבחון את המסוגלות הכלכלית שלכם להתמודד עם הלוואה בכזה סדר גודל. ההצעה הראשונית תישמר לשלושה חודשים לפחות ותמיד תוכלו למנף אותה כקלף מיקוח מול מלווים אחרים וכך לנסות לשפר את עסקתכם. שיהיה בהצלחה.

מאת: זאב נחמנזון

חיים בהגאון

חיים בהגאון

אולי יעניין אותך גם

טסים לקובה? קבלו עשרה דברים שאסור לכם לפספס

קובה היא פראית ומסקרנת, המציעה למבקריה שפע של קסם, ניחוח מיוחד, פסקול קצבי, טיול מתובל בנוף אמריקאי של שנות ה-50, היסטוריה מרתקת וחופים עוצרי נשימה. הנה כמה מהדברים שמומלץ להתנסות בהם בקובה. בשיתוף מיי טריפ