4:12 20/10/2017
דף הבית > כלכלה > "יש פיגור של 11 שנה בענף הנדל"ן"

"יש פיגור של 11 שנה בענף הנדל"ן"

יו"ר ועדת הרפורמות, חבר הכנסת אלי כהן, מבקש רק עוד טיפה סבלנות עד שנראה את משבר הדיור מאחורינו. השאלה היחידה מבחינתו היא האם זה ייקח שנה אחת או שלוש שנים

חבר הכנסת אלי כהן עזב את עולם העסקים לאחר שנקרא לדגל על ידי ראש מפלגת כולנו, שר האוצר משה כחלון. שנה אחרי – ולאחר שמונה להיות האיש שמופקד על החקיקה של כל הרפורמות ששר האוצר מוביל – כהן משוכנע שבקרוב הוא ומפלגתו ומדינת ישראל כולה יתחילו גם לקטוף את הפירות.

"הנתונים שאנחנו כבר רואים הם מצוינים. יש עלייה במספר הרוכשים וגם גידול במספר המשכנתאות, כשברור שהערוץ המרכזי לפתרון משבר הדיור הוא בהגדלת ההיצע. ככל שאנחנו נבנה יותר, נראה יותר רוכשי דירות יד ראשונה ויותר גידול בהיקף המשכנתאות. לכן, כשאנו רואים גידול בכמות הרוכשים זה חיובי ואנחנו רוצים שזה יעלה. הייתה לי שיחה עם המפקחת על הבנקים והיא אמרה שהם רוצים לצמצם את היקפי המשכנתאות, ואני אמרתי לה ההיפך, צריכים להגדיל".

אבל המחירים ממשיכים לעלות.

"בשנה האחרונה היינו עסוקים בהנחת כל התשתית לפתרון משבר הנדל"ן. ישנם ארבעה גורמים למשבר – הריבית הנמוכה שמביאה משקיעים, ראשי הערים שלא רוצים לבנות בנייה למגורים, מחירי הקרקעות והחוסר באמצעי ייצור. משבר הדיור ייפתר, השאלה היא תוך כמה זמן- תוך שנה או תוך שלוש שנים".

 

כחלון ופלוג. הריבית באחריות הבלעדית. צילום: פלאש 90
כחלון ופלוג. הריבית באחריות הבלעדית. צילום: פלאש 90

 

"חוץ מהריבית אנחנו יכולים לטפל בכל. אנחנו פועלים על מנת לדחוק את רגליהם של המשקיעים מהשוק, כדי לתת הזדמנויות לזוגות הצעירים, לכן פעלנו להעלות את מס הרכישה. אנחנו רוצים לתת לזוגות הצעירים סביבה תחרותית יותר קלה. לגבי מחירי הקרקע – קח לדוגמא את חולון שאני גר בה, לפני 10 שנים דירה בחולון עלתה 900 אלף שקל, היום זה המחיר רק לקרקע ואז אתה מגיע ל-2 מיליון שקל לדירה. אנחנו באים ואומרים שיטת הספסור בקרקעות נגמרה, אנחנו מורידים את מחירי הקרקעות דרמטית. והנה אני אומר לך אנחנו מוכרים דירת 4 חדרים בראשון לציון במיליון שקל, וזה קורה. בלוד ב-720 אלף שקל, בבית דגן ב-1.05 מיליון שקל, ברעננה ב-1.35 מיליון שקל, בקרית שמונה ב-500 אלף שקל, בעפולה ב-620 אלף שקל. זה קורה מפני שאנחנו מטפלים במחירי הקרקע".

ועדיין מדובר בטיפה בים. מחיר למשתכן רחוק מלהיות במאסות המובטחות.

"30 אלף יחידות שווקו במחיר למשתכן, עד סוף השנה נשווק 70 אלף. אבל אנשים שואלים בצדק איפה אותן דירות? אני יכול להראות לך שני פרויקטים שיוצאים לדרך עם היתרי בנייה, בלוד ובעפולה. החל מחודש יוני-יולי, 4,000 דירות יוגרלו כל חודש.

"יש לנו פיגור של 11 שנה בענף הנדל"ן ואתה לא יכול לסגור אותו בשנה אחת. כל הקרקעות של המינהל ישווקו מעתה בהנחות של בין 25% ל-30% ממחיר השוק, למעט בתל אביב. אפילו בהרצליה 2,300 דירות בשכונת גליל ים נמכור ב-1.4 מיליון שקל. ככל שהזמן יעבור אנחנו נדביק את הפער בין הביקוש להיצע. זה לא חזון, זה קורה. אנחנו נותנים את ההנחה לזוגות צעירים חסרי דיור וזה עולה לנו 5 מיליארד שקל בשנה ונמשיך עם זה עד שהמשבר ייגמר".

מתי הדייר הראשון יקבל מפתח ?

"לוקח לבנות שנתיים וחצי ולכן עוד שנתיים וחצי. אותו זוג שהחודש זכה, אותם 700 משפחות שזכו בעפולה ובלוד, מבחינתי הם כבר קנו, גם מבחינתם הם רגועים. הם יקבלו את הדירה. יש ערבויות, יש מפרט מאושר, אנחנו עושים פיקוח ובקרה".

ויש כבר טענות שמקימים לנו את 'שיכוני כחלון'. חזרה לשנות ה-50.

"המפרט של הדירות נמצא באתר וכולם מוזמנים לעבור עליו ולראות אותו. מי שטענו נגד היו הקבלנים שלא רוצים שנמכור דירות בפחות כסף. בוא להרצליה ותראה את המפרט של דירה להשכיר בגליל ים שנבנתה על פי המפרט. שכונה מדהימה, מרפסות שמש, מעלית, חיפוי שיש גרניט, כל מה שצריך. הבניינים לא ייראו אחרת, וזה ברור שחלק מהקבלנים לא שמחים שהמחיר יורד. אנחנו באנו לעבוד ולסייע בעיקר לזוגות הצעירים. ההשפעה תתחיל ברבעון הרביעי של 2016".

והזכרת את הרשויות המקומיות שלא ששות לשתף פעולה.

"הרשויות לא רוצות לבנות עקב הכנסה גירעונית מארנונה למגורים. לכן יש לנו את הסכמי הגג, שהם מתן תמריצים לרשויות המקומיות לבוא ולבנות. הם מקבלים כסף עבור כל יחידה. וגם בבעיה השלישית – המחסור באמצעי הייצור – אנחנו מטפלים. היום תתקשר לחברת ביצוע והם יידחו אותך. הם עושים שופינג, וזה גורם לכך שהמחירים עולים ומשך הביצוע מתארך. לכן אנחנו מגדילים את אשרות העבודה של עובדים זרים וגם נביא חברות זרות.

בנוסף, אנחנו דואגים לקיצור זמני התכנון – אנחנו מאיישים תקנים בוועדות התכנון ושילשנו את כמות ועדות הערר על מנת לבוא ולקצר את הזמנים. בשורה התחתונה, פתרון משבר הנדל"ן הוא לא נושא אחד ואנחנו הולכים על מעטפת כוללת. כל הזרעים נשתלו, השאלה היא מתי נזכה לקטוף את הפירות".

"מנופים בשכונת גיורא"

במקביל לפתרונות של בנייה חדשה, מקדם כהן במרץ פתרונות של התחדשות עירונית בתוך הערים. בוועדת הרפורמות שוקדים על ההקמה של הרשות להתחדשות עירונית, "שתביא פיתרון לשלושה דברים: חיזוק מבנים, תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש ובנוסף טיפול חברתי, בשורה חברתית".

כהן - צילום לשכת העיתונות
ח"כ אלי כהן. הפתרונות בדרך צילום: לע"מ

כהן: "אנחנו מעודדים את העיריות להקים מנהלות ועושים ועדות ייעודיות לנושא הזה. אנחנו מסייעים בתשתיות, כל הסכם גג כולל מהיום התחדשות עירונית, הכנסנו לא מעט שינויים שנצביע עליהם ב-4 במאי בוועדה לרפורמות בכנסת. כל עיר תהיה מחויבת להכין פרק המתייחס באופן פרטני להתחדשות עירונית במסגרת תכנית המתאר העירונית. על פי ההצעה, כל רשות תהייה מחויבת בתוך 12 חודשים מיום פרסום החוק לתת את התייחסותה להתחדשות עירונית במסגרת תכנית המתאר. נעשה הסכמי גג ייעודיים להתחדשות עירונית, עוד שלושה חודשים ייחתם הסכם עם בת ים, אנחנו ניתן תמריצים כספיים לנושא הזה. עם גבעתיים ישבנו כבר על הנושא , בגבעת שמואל אנחנו דאגנו למתן קרקע משלימה לטובת קידום פינוי בינוי שם, מה שנשאר עכשיו זה להמתין שם לבית המשפט. נתנו 50 דונם לטובת שכונת גיורא בגבעת שמואל. אם לא הייתה שם סוגיה משפטית, בעוד שנתיים היו שם מנופים".

אבל התחדשות עירונית נותרה כלכלית רק במרכז הארץ.

"גם בקרית גת אנחנו מאשרים היום כבר התחדשות עירונית. מקומות שבהם אין תקציב סיכמנו על 150 מיליון שקל לחיזוק מבנים בעיקר נגד רעידות אדמה. התחדשות עירונית מבוססת על מתן תמריצים, זכויות בניה ללא תמורה במקומות שהקרקע שווה אפס המעורבות של הממשלה צריכה להיות ישירה, וכך אנחנו עושים. אנחנו שוקלים גם לתת קרקע משלימה, למשל במקום כמו קרית ים".

בינתיים המשקיעים חוזרים לקנות דירות. אין להם באמת אלטרנטיבות להשקעה.

"אני חשבתי שצריך להעלות את מס הרכישה בצורה יותר משמעותית. בין היתר גם בשיחות שלי עם המפקחת נבדקת האפשרות להגביל את היקפי המימון למשקיעים מעבר למה שקיים היום (50% משווי הדירה). אין ספק שהריבית האפסית השוררת במשק דוחפת משקיעים לתחום הנדל"ן ולכן בא חוק קרנות הריט שאישרנו, שאמור לתת אלטרנטיבת השקעה לרכישת דירה. אם בעבר משקיע יכול היה להתמודד על כל 110 אלף עסקאות לקניה ומכירה מדי שנה, הוצאנו מהמשחק את כל הדירות של מחיר למשתכן שבהן רק זוגות צעירים יוכלו להשתתף" .

המדינה צריכה להגן על קבוצות הרכישה, או שמי שקונה קרקע ומצטרף לקבוצה מוכרח לדעת את הסיכונים שבדרך?

"צריך לתת את האפשרות לאנשים להתאגד, ושידאגו לקחת מישהו שהם סומכים עליו. מצד שני, אנחנו צריכים להגן על הרוכשים. אני לא חושב שצריך לבטל את הקבוצות, אבל צריך להגן על הדיירים. חוק ערבות המכר, במתכונתו הנוכחית, נותן ביטחון מלא לרוכשי דירה מקבלן למקרה שבו הקבלן פושט את הרגל, ובאופן מעשי הוא מבטיח שבניית הפרויקט תושלם. ואכן, ממועד חקיקת חוק ערבות המכר לא נראו מקרים בהם רוכשי דירה חדשה לא קיבלו את דירתם. הבטוחה במסגרת חוק ערבות המכר הינה ערבות בנקאית. עבור קבוצות רכישה, הבטוחה יכול שתהיה באמצעות ערבות בנקאית או לחילופין בשעבוד הקרקע שנרכשה .משפחה שרוכשת דירה ומפסידה את כספה סופגת פגיעה כלכלית אנושה. תיקון זה יבטיח את כספם ויתן להם את הביטחון הנדרש".

בשורה התחתונה – מתי המחירים יירדו?

"אני מעריך שב-2017 תהיה ירידה מתונה ממוצעת בנתונים. הזוגות הצעירים, שזה קהל היעד, יוכלו לקנות דירה בהנחה של 25%-30%. אני גם מעריך שתהיה ירידה ממוצעת בשוק אבל לא שוויונית, משום שאם אתה משפר דיור לא תושפע כמו הזוגות הצעירים. מתוך 110 אלף עסקאות לקנייה ומכירת דירה מדי שנה, אנו משפיעים על 30% מהדירות, שמחירן ירד בלפחות 25%".

 

נחמן שפירא

נחמן שפירא

עורך השבועון נופים
נחמן שפירא

@nachmanshapira

רכז מערכת ועורך מוספים בעיתון מצב הרוח; עורך עיתון 471; יועץ תקשורת ואסטרטגיה; לשעבר עורך השבועון נופים
נחמן שפירא
לתגובות

אולי יעניין אותך גם

חיים כץ 19.10

שר הרווחה: "פרטי ההסכם עם הנכים עדיין לא הגיעו אלי"

שר העבודה והרווחה חיים כץ בראיון "להיום הזה" מבטיח כי העלאת קצבת הזקנה תעלה את כל האזרחים הוותיקים מעל קו העוני וגם: מתי יחל יישומו של ההסכם להעלאת קצבת הנכות?