כ-600 אלף דירות בישראל נמצאות בשוק השכירות. כשני מיליון איש, רבע מאוכלוסיית המדינה, גרה בשכירות. ובקרוב, לאחר שנים רבות של ניסיונות חקיקה, מגיע הענף – המתנהל ברובו בין אנשים פרטיים לאנשים פרטיים אחרים – להסדרה בחוק. יחד עם זאת, אם זה כל כך טוב ומתבקש, מוכרחים לתהות מדוע רבים כל כך, ואפילו שר האוצר משה כחלון ושרת המשפטים , טוענים כי מדובר בפספוס.

הצעת חוק שכירות הוגנת שהגישה שרת המשפטים שקד נמצא כעת בדיונים אחרונים בוועדת הכלכלה, לפני הגשתו להצבעה בקריאה שנייה ושלישית בכנסת. החוק החדש לא מקפיא את שכר הדירה, כפי שהציעו בתחילה ח”כ מהמחנה הציוני וח”כ מכולנו, אבל הוא כן עושה סדר בכמה היבטים בענף.

לפי הצעת החוק הממשלתית, הורד כל נושא הפיקוח על מחירי השכירות. שקד טענה כי הותרת הפיקוח בחקיקה תביא להקפצת מחירים באופן מיידי, להזנחת הדירות מצד המשכירים, לחוסר רצון להשקיע בהן ולהתערבות רגולוטורית מיותרת בשוק החופשי.

 שקד. צילום: פלאש 90
שקד. פיקוח יקפיץ את המחירים. צילום: פלאש 90

מצד שני, הצעת החוק קובעת כללים להגנה על השוכרים, מבלי שיהיה ניתן לוותר עליהם במסגרת חוזה מול המשכירים. לפי ההצעה, המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש, עד שליש מדמי השכירות עבור שליש מהתקופה, ולא יותר מפי שישה מדמי השכירות לחודש. אם הערובה כרוכה בהוצאה כספית של השוכר, היא תוגבל בעד פי שלושה מדמי השכירות לחודש.

עוד קובעת הצעת החוק, כי על המשכיר חלה החובה למסור את הדירה בהתאמה לפי מה שהוסכם בינו לבין השוכר. המשכיר לא יוכל להוסיף בחוזה תנאי הפוטר אותו מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס.
החוק מגדיר גם מהי דירה שאינה מתאימה למגורים, אותה אסור יהיה להשכיר: דירה שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות השוכר, דירה שאין בה מערכת חשמל, תאורה וביוב תקינים, ודירה שאין בה פתחי אוורור. בנוסף, למשכיר יהיה אסור לדרוש מהשוכר לשלם עבור ביטוח דירה המשולם על הנכס.

עוד בהצעת החוק: המשכיר רשאי יהיה להודיע על סיום החוזה 90 יום לפני תום החוזה, ואילו השוכר יהיה רשאי להודיע על כך למשכיר 60 יום לפני תום החוזה. הוראה זו לא תינתן לתניה, אלא לטובת השוכר.

תמריצים לחוזים ארוכים

שקד הסבירה כי “הצעת החוק הממשלתית מאזנת בין הצורך להגן על השוכרים, המהווים את החוליה החלשה לעומת המשכירים, ועם זאת אנחנו מקפידים שלא לפגוע בשוק השכירות החופשי ולהכניס רגולציה במקום שאין בה צורך, ושהנזק שתייצר יעלה על התועלת.”

ואולי בגלל הרגשת הפספוס בחוק, אישרה הממשלה בשבוע שעבר את הצעתם של השרים שקד וכחלון לבחינת תמריצים לעידוד משכירי דירות שיציעו חוזי שכירות ארוכי טווח ל-5 שנים לפחות, במהלכן לא יעלה שכר הדירה מעבר לשיעור עליית המדד.

מדובר בצעד משלים לחוק השכירות, לאחר שהחוק שאושר לא הגביל את יכולתם של משכירי הדירות לייקר את רמת שכר הדירה מדי שנה. ההחלטה מבקשת לעודד משכירי דירות להציע לשוכרים חוזי שכירות ארוכי טווח – בדרך של תמריץ. לפי ההחלטה, יוקם צוות בראשות החשבת הכללית מיכל עבאדי-בויאנג’ו, אשר יבחן שני תמריצים מרכזיים: הראשון שבהם הוא סבסוד ביטוח הדירה למשכירים, והשני הוא מתן שירותי ניהול לבעלי הדירות. הצוות יגיש את המלצתו בתוך 90 יום. לפי ההחלטה יוקם צוות נוסף, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו”ד ארז קמיניץ, אשר יבחן המלצות לשיפור וייעול פעילות המערכת המשפטית בכל הקשור לבירור סכסוכים בין משכירים ושוכרים.

בהתייחסות לחוק השכירות הסופי, טען שר האוצר כחלון כי הוא “לא מת על החוק הזה בכלל”. לדבריו, “מדובר בפשרה על פשרה על פשרה”. בתגובה, אמרה שרת המשפטים שקד כי גם היא “לא מתה על החוק”.
שפיר תיארה בכנסת כמה מהבעיות עמן מתמודדים שוכרי הדירות: “כמעט חמש שנים מאז שהנחנו את האוהלים בשדרות רוטשילד; השוכרים אף פעם לא פורקים את כל הארגזים, כי מי יודע מתי הם יצטרכו לעזוב. שני מיליון אזרחים חיים בשכירות בישראל, המחירים עולים משנה לשנה וכולם חיים בחוסר ודאות, הם נדרשים לשלם ערבויות בגובה עשרות אלפי שקלים, לתקן תיקונים שלא קשורים אליהם ולקבל הודעות מפתיעות שהם צריכים לפנות את הדירה בתוך שבועיים”.

סתיו שפיר. צילום:פלאש 90
סתיו שפיר. צילום:פלאש 90

סתיו שפיר הוסיפה כי בעתיד היא מתכוונת להרחיב את החוק גם לנושא השנוי במחלוקת – מנגנון פיקוח על שכר הדירה. “חבורה של כלכלנים התקבצה כדי להתריע כמה החוק מסוכן לשוק השכירות. אחת הטענות היא שאם נגדיר מהי דירה ראויה זה יפחית את הדירות בשוק ויעלה את שכר הדירה. לטענתם, אם יש מי שמוכן לגור בדירה לא ראויה – זה בסדר. זה כמו להגיד שאם יש רכב עם מנוע לא תקין אבל יש מישהו שמוכן לנהוג בו, זה בסדר”.

שפיר גם התרעמה עם הטענה כי הסדרת היחסים בחוק תיצור שוק שחור בשוק השכירות והשכרות לא מדווחות. לדבריה, “בישראל כבר יש שוק שחור. כשזימנתי את רשות המיסים לוועדת השקיפות בראשותי, גילינו שרשות המסים לא יודעת כמה דירות עומדות להשכרה, כשהיא אמורה לגבות מס על ההשכרה הזו. הרשות פנתה ל-30 אלף משכירי דירות ו-80% הודו שהם לא משלמים מס”.

רועי פולקמן, שהיה שותף ליוזמת החוק, אמר כי “זו רק תחילת הדרך בעידוד שכירות הוגנת וארוכת טווח. בשכירות יציבה הוגנת יש מרכיב של צמצום פערים. 80% משוכרי השכירות חתומים על חוזה לשנה, ועשינו מאמץ לעודד יציבות באמצעות תמריץ ולא פיקוח. המחיר יטופל דרך היצע, בנייה של שכירות מוסדית ועידוד פרויקטים של דירה להשכיר. צריך לבנות עוד 20 אלף חדרי מעונות, ולבנות מגורים בשכירות ביוזמת רשויות מקומיות ודיור ציבורי”.

“ניתוח לא מוצלח”

עו”ד רון גינת, ממשרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות’, חזר על הטענה כי פיקוח על העלאת דמי השכירות אכן מעודד היווצרות שוק שחור, “שבו שוכרים ישלמו למשכירים מתחת לשולחן, כדי לזכות בדירות הנחשקות יותר”.

גינת הדגיש כי בגלגולים קודמים של הצעת החוק נעשה ניסיון להחליף את מנגנון הפיקוח על המחיר בהטבות מס למשכירים הוגנים, אולם בהצעת החוק הנוכחית אין מנגנון של הטבות כאלה, “ככל הנראה עקב היעדר תקציב של רשות המיסים לעניין זה”.

גינת ציין כי הגדרת דירה הולמת למגורים היא בעייתית. לדבריו, רגולציה כזאת עלולה לפגוע בשוכרים, במשכירים ובכך בכלל השוק. המשכירים עלולים למצוא שהדירות שברשותם לא עומדות בקריטריונים. הם יעבירו אותן שיפוץ יסודי שיעלה בהתאם את שכר הדירה, ומי שעלולים להיפגע הם השוכרים, אשר אולי היו מעדיפים לשכור דירה קצת פחות ראויה, אבל במחיר זול יותר. השלכה נוספת לכך היא שדירות יוצאו מהשוק שכן הן לא יחשבו כראויות למגורים, ולכן ההיצע של דירות להשכרה יקטן משמעותית. בסופו של דבר – צמצום כזה צפוי להשפיע בעיקר על אוכלוסיות חלשות יותר, שנאלצות כיום לשכור דירות שאינן עומדות בקריטריונים שקובע החוק.

והאם החוק החדש יעשה משהו למחירים? לדברי ארז כהן, לשעבר יו”ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, “הכיוון של החוק הוא נכון בעיקרו, אולם איננו מספיק כלל ועיקר בשביל לעצור את עליית מחירי הדיור ההיסטרית”. לדברי כהן, “אין ספק שיש יתרון גדול להסדרת שוק השכירות בישראל כפי המקובל בעולם כולו, אולם יש להתייחס בכובד ראש לתנאים אל מול המשקיעים ובעלי הדירות. הקשחת תנאים מול בעלי הדירות והמשקיעים הינה תרגיל יחסי ציבור מבריק, אולם בפועל, פעולה שכזו יכולה ליצור בומרנג חוזר שיפגע בשוכרים עצמם”.

חמש שנים מאז המחאה החברתית. צילום: פלאש 90
חמש שנים מאז המחאה החברתית. צילום: פלאש 90

להערכת כהן, לא ישפיע בפועל על שוק השכירות, “מאחר והוא מתרכז בעניינים טכניים שוליים ולא במהות ובשורש הבעיה”. לדבריו, על הממשלה לפעול בנחישות לטובת הגדלת היצע הדירות להשכרה – “רק על ידי הגדלת ההיצע, עידוד המשקיעים ובעלי הדירות ניתן יהיה ליצור מערך הולם ומחירים יציבים לשוק השכירות”.

אמיר רוזנבלום, מבעלי עידן שני, ניהול ואחזקת מבנים, טען גם הוא כי “מדובר בניתוח פלסטי לא מוצלח להצעה המקורית של סתיו שפיר”. לדבריו,”האבסורד הגדול הוא העובדה שבעלי הדירות והמשקיעים בקושי מקבלים 2.5% תשואה על הדירות שבבעלותם, ועוד משלמים 10% מיסוי. בשנה האחרונה ירד אחוז המשקיעים לפחות מ-20% ונשאלת השאלה האם ממשלת ישראל רוצה לגרש סופית את המשקיעים מהשוק, זאת לאחר שהמשקיעים הם שהחזיקו במהלך השנים את שוק הנדל”ן מעל לפני המים? התשובה בידי ממשלת ישראל”.

עיקרי חוק השכירות:

• המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש, לא יותר מפי שישה מדמי השכירות לחודש.
• אם הערובה כרוכה בהוצאה כספית, היא תוגבל בעד פי שלושה מדמי השכירות לחודש
• המשכיר לא יוכל להוסיף תנאי הפוטר אותו מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס.
• הגדרת דירה שאינה מתאימה למגורים.
• למשכיר יהיה אסור לדרוש מהשוכר לשלם עבור ביטוח דירה.
• המשכיר רשאי להודיע על סיום החוזה 90 יום לפני תום החוזה.
• השוכר יהיה רשאי להודיע על כך למשכיר 60 יום לפני תום החוזה.

נחמן שפירא

נחמן שפירא

עורך השבועון נופים
נחמן שפירא

רוצים להישאר מעודכנים? הצטרפו לקבוצת וואטסאפ או טלגרם שלנו.